Sulla tardiva registrazione del contratto di locazione, l’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 56 pubblicata ieri, si allinea alla Cassazione, superando le precedenti indicazioni contenute nella circ. n. 26/2011.
L’Amministrazione afferma, quindi, che “in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetto a imposta di registro, la sanzione prevista dall’articolo 69 del TUR deve essere commisurata all’imposta di registro calcolata, in caso di pagamento annuale dell’imposta, sull’ammontare del canone relativo alla prima annualità”.

Per comprendere meglio i termini della questione, è utile ricordare in primo luogo che l’art. 69 del DPR 131/86, come da ultimo modificato dall’art. 20 comma 1 del DLgs. 81/2025 (applicabile alle violazioni commesse a partire dal 1° settembre 2024), stabilisce che “Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta [...] è punito con la sanzione amministrativa pari al 120% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa del 45% dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 150 euro”.
Si tratta delle sanzioni per omessa o tardiva registrazione, applicabili agli atti soggetti a obbligo di registrazione, comprese, quindi, le locazioni.

Con riferimento specifico alla locazione, però, è necessario tenere presente che l’art. 17 del DPR 131/86, al comma 3, sancisce che “Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l’imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ovvero annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno”.
Quindi, come illustrato anche dall’Agenzia, per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta può essere assolta:
- annualmente, assumendo come base imponibile l’ammontare del canone relativo a ciascun anno;
- in unica soluzione, sull’ammontare dei corrispettivi pattuiti per l’intera durata del contratto.
In questo secondo caso, la Nota I) all’art. 5 della Tariffa, Parte prima, allegata al DPR 131/86 stabilisce che per “i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta, se corrisposta per l’intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità”.

Da qui è sorto il dilemma sulla corretta quantificazione delle sanzioni in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione, posto che l’art. 69 del DPR 131/86 impone di commisurarle all’“imposta dovuta” ma che, per le locazioni, era dubbio se, per “imposta dovuta”, si dovesse intendere:
- l’imposta dovuta per la prima annualità (come consentito dall’art. 17 del DPR 131/86);
- oppure l’imposta dovuta per l’intera durata contrattuale, come previsto dall’art. 43 comma 1 lett. h) del DPR 131/86 (che definisce la base imponibile).

Alla seconda soluzione aveva aderito l’Agenzia delle Entrate nella circ. n. 26/2011 (§ 9.1), in cui – seppur con riferimento ai contratti con cedolare secca – aveva affermato che la sanzione dovesse essere commisurata all’intera durata contrattuale.
La Cassazione, invece, con orientamento consolidatosi negli ultimi anni (cfr. Cass. nn. 2585/2024, 2357/2024, 717/2022, 1453/2022), ha optato per la soluzione opposta, affermando che “la tardiva registrazione del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo di durata pluriennale determina l’irrogazione della sanzione amministrativa, ex art. 69 del DPR n. 131 del 1986, da computarsi sul corrispettivo relativo alla prima annualità del canone qualora il contribuente si sia avvalso, ex art. 17, comma 3, del DPR cit., della facoltà del pagamento rateizzato dell’imposta” (Cass. n. 1981/2024; si veda “Sanzioni per tardiva registrazione della sublocazione calcolate sulla prima annualità” del 19 gennaio 2024).

Ora, con la ris. n. 56/2025, preso atto di questa evoluzione, l’Agenzia delle Entrate aderisce all’orientamento giurisprudenziale e, superando la circ. n. 26/2011, afferma che in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione o sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, soggetto a imposta di registro, la sanzione prevista dall’art. 69 del DPR 131/86 “deve essere commisurata all’imposta di registro calcolata, in caso di pagamento annuale dell’imposta, sull’ammontare del canone relativo alla prima annualità”.
Per le annualità successive alla prima – specifica l’Agenzia – trova applicazione la sanzione per tardivo versamento di cui all’art. 13 del DLgs. 471/97.
Inoltre, resta possibile per il contribuente accedere al ravvedimento operoso, in presenza dei presupposti.

L’Amministrazione spiega ancora che, in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione con cedolare secca, resta dovuta solo l’imposta fissa prevista dall’art. 69 (pari a 150 euro).