L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 29 pubblicata ieri, ha fornito chiarimenti sulle modalità di esecuzione delle formalità nei registri immobiliari connesse ai procedimenti di espropriazione per pubblica utilità di cui al DPR 327/2001.
L’Amministrazione finanziaria è stata chiamata a stabilire se il decreto di esproprio deve essere trascritto immediatamente dopo la sua emanazione, ovvero successivamente alla sua notificazione ai soggetti interessati e alla sua esecuzione mediante immissione in possesso del beneficiario dell’espropriazione, nonché a individuare gli adempimenti documentali posti a carico dell’autorità che richiede la trascrizione.

Sul punto, la risoluzione n. 29/2026 elabora soluzioni differenziate a seconda della tipologia di procedura di espropriazione per pubblica utilità nella quale si inserisce il decreto di esproprio, prendendo in considerazione, innanzitutto, il procedimento ordinario. A tal proposito, il documento in rassegna si richiama: all’art. 23 comma 1 lett. f) e h) del DPR 327/2001, per il quale il decreto di esproprio “dispone il passaggio del diritto di proprietà, o del diritto oggetto dell’espropriazione, sotto la condizione sospensiva che il medesimo decreto sia successivamente notificato ed eseguito” ed “è eseguito mediante l’immissione in possesso del beneficiario dell’esproprio, con la redazione del verbale di cui all’art. 24”; all’art. 23 comma 2 del DPR 327/2001, secondo cui “il decreto di esproprio è trascritto senza indugio presso l’ufficio dei registri immobiliari”; all’art. 24 comma 5 del DPR 327/2001, ai sensi del quale “l’autorità espropriante, in calce al decreto di esproprio, indica la data in cui è avvenuta l’immissione in possesso e trasmette copia del relativo verbale all’ufficio per i registri immobiliari, per la relativa annotazione”.

Dalla lettura sinottica delle norme in discorso emerge che, nella procedura ordinaria, il trasferimento della proprietà del bene espropriato non costituisce conseguenza immediata dell’emanazione del decreto di esproprio, ma è subordinato alla condizione sospensiva della notificazione e dell’esecuzione del decreto cui è correlata la relativa annotazione nei registri immobiliari; circostanza, questa, che ha indotto una parte degli interpreti a dubitare della possibilità di procedere alla trascrizione del decreto prima della sua notificazione e esecuzione. A detta delle Entrate, la lettura appena esposta non è, tuttavia, l’unica sostenibile, poiché il tenore complessivo degli artt. 23 e 24 del DPR 327/2001 e, in particolare, la prescrizione secondo cui il decreto di esproprio deve essere trascritto “senza indugio” dopo la sua emanazione, rende percorribile anche la via della trascrizione del provvedimento prima della sua esecuzione.

Acclarato che, nel procedimento ordinario di esproprio, la trascrizione del decreto può avvenire sia prima della relativa esecuzione sia successivamente alla stessa, la risoluzione n. 29/2026 entra nel vivo della definizione delle modalità di esecuzione delle formalità nei registri immobiliari, osservando quanto segue.

Se la richiesta di trascrizione è presentata anteriormente alla notificazione e all’esecuzione del provvedimento, il decreto di esproprio costituisce il titolo da presentare ai fini della formalità e, ai sensi dell’art. 2659 comma 2 c.c., nella relativa nota di trascrizione si dovrà dare evidenza della condizione sospensiva prevista dall’art. 23 comma 1 lett. f) del DPR 327/2001. Successivamente, avvenuta l’immissione in possesso del beneficiario dell’espropriazione, l’autorità espropriante provvederà all’adempimento della richiesta di annotazione prevista dall’art. 24 comma 5 del DPR 327/2001, mediante la presentazione del verbale di immissione in possesso, che costituisce il documento espressamente individuato dalla legge come titolo ai fini dell’esecuzione della relativa formalità. Non è necessaria la produzione delle relate di notificazione del decreto di esproprio o di altra documentazione attestante il perfezionamento di tale adempimento.

Se, invece, la richiesta di trascrizione è presentata dopo la notificazione e l’esecuzione del decreto, essendosi già verificata la condizione sospensiva, si opera un’unica formalità nei registri immobiliari e il titolo da presentare al conservatore resta il decreto di esproprio, a cui occorrerà allegare il verbale di immissione in possesso. Anche in tal caso non vi è obbligo di produrre alcuna documentazione attestante l’avvenuta notificazione del provvedimento.

Ancora diversa è la soluzione proposta con riguardo al procedimento di esproprio accelerato ex art. 22-bis del DPR 327/2001, il quale si caratterizza per il fatto che l’immissione nel possesso del bene avviene anteriormente all’emanazione del decreto di esproprio, in forza di un decreto di occupazione d’urgenza. Quest’ultimo non costituisce titolo idoneo per l’esecuzione di formalità nei registri immobiliari e il titolo da presentare per la trascrizione rimane il decreto di esproprio, una volta adottato ai sensi dell’art. 23 del DPR 327/2001, il quale dovrà contenere gli elementi prescritti dalla legge, ivi compresi gli estremi del decreto di occupazione anticipata e del relativo stato di esecuzione.