L’ordinanza della Cassazione del 10 settembre 2026 n. 25213 dimostra come la riformulazione dell’art. 20 del DPR 131/86 (ad opera dell’art. 1 comma 87 della L. 205/2017) non lo abbia svuotato di operatività, in quanto la norma conserva un importante ruolo di guida nell’attività di interpretazione dell’atto da registrare, attività che deve essere operata prestando attenzione, più che al nomen iuris, agli effetti giuridici dell’atto, senza, invece, tener conto di elementi estranei all’atto medesimo.

Così, nel caso di specie, l’applicazione dell’art. 20 ha consentito di concludere che un contratto – formalmente qualificato come locazione – realizzava, in verità, gli effetti della costituzione del diritto di superficie e come tale doveva essere tassato, ai fini dell’imposta di registro.

Oggetto della controversia era un “contratto di locazione e costituzione di diritti reali per l’installazione di impianti di generazione eolica” (e il successivo atto integrativo e modificativo) che i contribuenti avevano ritenuto di tassare come un contratto di locazione, mentre l’Agenzia delle Entrate l’aveva riqualificato come contratto di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli, applicando il registro del 15%.

Nel corso del contenzioso che ne è seguito, la Commissione tributaria regionale aveva confermato l’operato dell’Amministrazione, mentre la Cassazione, con la pronuncia in commento, accoglie il ricorso dei contribuenti solo con riferimento all’aliquota di imposta. In breve, la Suprema Corte:
- conferma la decisione di merito nella parte in cui ha ritenuto che il contratto registrato non potesse essere effettivamente qualificato come contratto di locazione, in quanto realizzava gli effetti giuridici di un contratto costitutivo del diritto di superficie e come tale doveva essere tassato;
- ma ritiene che l’aliquota corretta da applicare al contratto di costituzione del diritto di superficie sia quella del 9% (8% al tempo dei fatti) e non quella del 15% pretesa dall’Agenzia.

Per quanto concerne questo secondo aspetto, la pronuncia ribadisce l’orientamento già adottato dai giudici di legittimità con le pronunce 11 febbraio 2021 n. 3461 e 22 ottobre 2024 n. 27293 (da ultimo avallato anche dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 23/2025), secondo cui l’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 deve essere interpretato nel senso che l’aliquota del 15% risulta applicabile solo ai “trasferimenti” di terreni agricoli, ossia agli “atti che prevedono il passaggio da un soggetto ad un altro della proprietà di beni immobili o della titolarità di diritti reali immobiliari di godimento e non può essere riferito agli atti che costituiscono diritti reali di godimento come (nella specie) la superficie”. Infatti – spiega la pronuncia – “il diritto di superficie si «costituisce», e non si «trasferisce»”.

In questo contesto, l’ordinanza si sofferma anche sulla duplice configurazione del diritto reale di superficie delineata dall’art. 952 c.c. (diritto di superficie/proprietà superficiaria). Si potrebbe allora completare il quadro delineato dalla Cassazione affermando che, se la costituzione del diritto di superficie non può scontare il registro al 15% in quanto non si tratta di un “trasferimento”, la cessione della proprietà superficiaria (che, secondo la Suprema Corte, implica la precedente “costituzione”) non dovrebbe scontare l’imposta del 15% perché non ha ad oggetto il terreno (la cui titolarità resta al cedente), bensì il fabbricato su di esso edificato.

Tornando, invece, all’altra questione oggetto di causa, relativa all’interpretazione, si deve premettere che il contratto prevedeva:
- la costituzione del diritto di superficie limitatamente alle aree occupate materialmente dalle pale eoliche (mq 8000);
- la concessione delle servitù di elettrodotto e passaggio, in tutta l’area circostante ciascuna pala (mq. 5330);
- la locazione trentennale su un’area complessiva di 20.559 mq.

Questo assetto è stato ritenuto dal giudice di secondo grado incompatibile con la qualificazione di “contratto di locazione”, in quanto, a fronte degli altri diritti costituiti con l’atto, gli effetti giuridici della locazione non possono concretamente realizzarsi: il contratto di locazione, in breve, non può realizzare la sua causa (concessione del godimento).

Tale motivazione del giudice di merito non è, secondo la Cassazione, in contrasto con il riformulato art. 20 del DPR 131/86, ove richiede di interpretare l’atto portato alla registrazione sulla base dei suoi effetti giuridici e senza fare ricorso ad elementi extratestuali, posto che il diritto di superficie e le servitù erano indicate nel medesimo documento. Inoltre, la riqualificazione era incentrata sugli effetti giuridici (e non economici) dell’operazione, avendo i giudici rilevato come la locazione risultasse, in realtà, una mera asserzione, svuotata di ogni contenuto effettivo.

La riqualificazione operata ai sensi dell’art. 20 del DPR 131/86, infine, prescinde da ogni riferimento ad un eventuale risparmio di imposta, essendo incentrata solo sull’interpretazione del documento.