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Martedì, 26 gennaio 2021 - Aggiornato alle 6.00

FISCO

Condomini a «prevalenza residenziale» per il superbonus

Bisogna interrogarsi su quali sono le unità che rilevano ai fini della residenzialità e quale superficie deve essere considerata

/ Marco GALLEA e Arianna ZENI

Lunedì, 11 gennaio 2021

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Le unità immobiliari di imprese (siano esse beni “strumentali” o “patrimonio” o “merce”) e quelle di privati “di lusso” (cat. A/1, A/8 e A/9) non godono del c.d. “superbonus” del 110% per gli interventi “trainati” sulle singole unità immobiliari, ma fruiscono della super detrazione per gli interventi “trainanti” eseguiti sulle parti comuni degli edifici condominiali, se partecipano alle spese quali condòmini.
Nella circ. Agenzia delle Entrate n. 24/2020, sorprendentemente (si vedano “Sul superbonus chiarimenti dell’Agenzia che alimentano dubbi” del 10 agosto 2020 e il Quaderno n. 155) e suscitando molte perplessità (non ravvisandosi nel testo dell’art. 119 del DL 34/2020 alcun riferimento in tal senso), si afferma che il superbonus si applicherebbe esclusivamente per gli interventi effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali “prevalentemente residenziali”.

In altre parole, per le spese per interventi “trainanti” sulle parti comuni condominiali:
- se nel condominio la superficie complessiva delle unità immobiliari “destinate a residenza” è superiore al 50% della superficie complessiva del compendio immobiliare, la detrazione del 110% compete anche ai proprietari/detentori di unità “non residenziali” o residenziali “di lusso” (cfr. circ. Agenzia delle Entrate n. 30/2020, § 4.4.4);
- se il condominio non è “residenziale”, il superbonus compete soltanto ai proprietari/detentori delle unità “residenziali”.

Pur ribadendo che nel dettato normativo non si distingue fra condomini residenziali e non, bisogna quindi interrogarsi su quando un edificio può essere considerato “prevalentemente residenziale”. A nulla rilevando a questi fini la “residenza anagrafica” o “dimora abituale” degli occupanti delle unità immobiliari, sembra logico considerare “condominio prevalentemente residenziale” quello in cui la superficie delle “unità abitative” (comprese quelle accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9 – circ. Agenzia delle Entrate n. 30/2020, § 4.4.2) supera quella delle unità “non abitative”.

Operativamente, per qualificare tale prevalenza, dovrebbe però essere chiarito se occorre fare riferimento alla metratura c.d. “commerciale” o a quella “calpestabile” o “catastale” e se la metratura di alcune pertinenze vada conteggiata per intero o in quota parte. Si pensi ai balconi e terrazzi e alle cantine: per queste ultime dal 2020 l’Agenzia delle Entrate (ex Territorio) richiede vengano censite autonomamente come magazzini nell’intera loro superficie (anche se non collegate ad altra unità), mentre commercialmente (e in precedenza anche ai fini catastali) si conteggiano solo in quota parte. E, ancora, va chiarito se cantine e box auto, ai fini della verifica di prevalenza, vadano conteggiati in base alla loro “natura” non abitativa o, anche agli effetti del superbonus, vada valorizzata la loro pertinenzialità a unità abitative (in tal senso si erano espresse la circ. Min. Finanze 7 aprile 2000 n. 71 con riguardo alla definizione di edificio Tupini e la Cass. 18 maggio 92 n. 5948).

Tenuto conto che anche compendi immobiliari simili hanno ognuno distinte peculiarità, pare preferibile lasciare al tecnico asseveratore la scelta del criterio più rispondente alle specifiche caratteristiche del condominio analizzato, purché la scelta del criterio sia ragionevole e possa essere motivata.

Ininfluente se un’unità abitativa è di proprietà di impresa

Non dovrebbero esserci dubbi che, ai fini del conteggio di confronto, conti esclusivamente la caratteristica di unità “abitativa” e “non abitativa”, e sia ininfluente chi ne sia il proprietario/detentore. Quindi anche un’unità immobiliare “abitativa” posseduta da un’impresa (bene “patrimonio” o “merce” che sia) è unità “abitativa” e come tale deve essere conteggiata per determinare la “prevalenza residenziale o meno” del condominio.
Qualche perplessità a tal proposito suscita l’ultima circ. n. 30/2020 (§ 4.4.4) ove l’Agenzia delle Entrate, seppur in altro contesto (determinazione dell’ammontare massimo fruibile dal condominio) e seppur a titolo di esempio, con riferimento alle unità “non residenziali”, aggiunge: “ad esempio strumentale o merce”. Un’unità immobiliare “strumentale” in genere è unità “non abitativa”, mentre un’unità immobiliare “merce” può essere, a seconda delle sue caratteristiche e della sua classificazione catastale, unità “abitativa” o unità “non abitativa” e come tale va conteggiata.

Peraltro ogni interpretazione di prassi che complica l’approvazione condominiale degli interventi trainanti sulle parti comuni appare in contrasto con le finalità del superbonus di migliorare sensibilmente l’efficienza ambientale e la staticità sismica dei fabbricati, nonché di alimentare la ripresa congiunturale post-pandemica.

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