Il condomino diventa moroso nei confronti del condominio una volta trascorso il termine di pagamento indicato nella delibera, avendo la stessa valore vincolante per tutti i condomini, anche se assenti o dissenzienti. Quindi, il condomino è debitore del condominio per le spese ordinarie, dall’inizio dell’anno di gestione, per le spese straordinarie dal momento del riparto.

Come indicato dall’art. 1129 comma 9 c.c., salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Difatti, ai sensi dell’art. 63 comma 1 disp att. c.c., in questa ipotesi, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo.

Ai fini di una maggiore tutela del condominio, il legislatore, con l’art. 63 comma 3 disp. att. c.c., ha previsto che in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. In tal caso, la sospensione di tali servizi è “facoltà” dell’amministratore, non quindi “obbligo”; quest’ultimo, nasce in capo all’amministratore soltanto all’esito di una delibera assembleare che gli imponga tale attività.

Secondo la giurisprudenza di merito è consentita la sospensione dei servizi al condomino che non abbia provveduto al pagamento delle relative quote di sua pertinenza per oltre un semestre, senza che rilevi la natura del bene oggetto del servizio; tale interpretazione è conforme al dettato letterale dell’art. 63 disp. att. c.c.

Inoltre, non si può trarre dalla previsione dell’art. 32 Cost. un generale obbligo di solidarietà a carico degli altri condomini, che agiscono nell’àmbito di un rapporto strettamente privatistico e che finirebbero per essere obbligati a gravarsi delle quote del moroso per non subire l’interruzione del servizio da parte del gestore (Trib. Brescia 11 aprile 2016; Trib. Bologna del 3 aprile 2018).

Resta inteso che il potere di agire in autotutela dell’amministratore deve comunque essere bilanciato con il diritto alla salute ex art. 32 Cost. (Trib. di Reggio Emilia 17 ottobre 2024) in modo che l’inibitoria non determini una lesione definitiva dei diritti fondamentali del condomino moroso.

Ai princìpi innanzi esposti si è uniformato il Tribunale di Ferrara con la sentenza n. 444 del 7 maggio 2025.
Nella vicenda in esame, il condominio aveva intrapreso azione esecutiva nei confronti del condomino per il mancato pagamento di quote condominiali. Il soddisfacimento del credito era risultato difficoltoso in assenza, da un lato, di fondi nei rapporti bancari intestati al condomino e, dall’altra, dalla presenza di due pignoramenti precedenti sul credito pensionistico aggredito dall’odierno ricorrente.

A causa della permanenza della morosità, l’assemblea confermava la volontà di procedere per la sospensione della fornitura del servizio di riscaldamento-geotermia. Per le ragioni esposte, il condominio aveva chiesto al giudice di accertare la morosità ultrasemestrale e, per l’effetto, disporre, tramite l’amministratore, il distacco/sospensione del servizio condominiale di teleriscaldamento all’unità immobiliare.

A seguito dell’istruttoria di causa e, dalla volontà del condominio (verbale di assemblea), era emersa la persistenza della morosità per un tempo notevolmente superiore a quello di un semestre richiesto dalla normativa per la sua applicazione. D’altro canto, a fronte della deduzione di parte ricorrente circa l’integrazione dei presupposti normativi evocati, il condomino moroso, restando contumace non aveva dimostrato di aver corrisposto la quota di spese o, almeno, di aver ridotto l’esposizione debitoria, mantenendola entro il limite del semestre fissato dalla norma menzionata.

Quanto alla legittimazione all’azione, il giudice di Ferrara condivide l’orientamento giurisprudenziale secondo cui il potere di agire in autotutela dell’amministratore deve comunque essere bilanciato con la tutela dei diritti fondamentali costituzionalmente garantiti: nella fattispecie, il servizio di riscaldamento per la proprietà condominiale non era autonomo a differenza delle altre utenze, sicché, anche sospendendo la fruizione dal servizio condominiale di geotermia, il condomino era comunque in grado di riscaldare la propria abitazione mediante l’utilizzo di sistemi elettrici, così non pregiudicandosi in modo definitivo il diritto alla salute di cui all’art. 32 Cost.

In conclusione, posto che la legge attribuisce direttamente all’amministratore il potere di sospensione, il giudice ha accolto il ricorso del condominio.