Con l’interessante Studio n. 36-2026/T, il Consiglio nazionale del notariato ha formulato le proprie indicazioni in merito al regime IVA delle cessioni di immobili classificati nella categoria catastale “F”.

Le conclusioni cui perviene il documento sono, in taluni casi, difformi rispetto all’interpretazione ufficiale dell’Agenzia delle Entrate e ad alcune decisioni della Cassazione. È il caso delle cessioni di fabbricati in corso di costruzione (categoria “F3”) e di quelli in corso di definizione (“F4”), per le quali, secondo il notariato, vige un generalizzato regime di imponibilità IVA.

La condivisibile ragione che ha spinto il Consiglio nazionale dei notai a stilare un documento interpretativo sui fabbricati classificati nella categoria “F” è rinvenibile nel fatto che il trattamento fiscale delle relative cessioni non è espressamente disciplinato normativamente e che la lacuna merita di essere colmata, stanti le numerose transazioni caratterizzanti tale tipologia di beni (soprattutto quelli classificati come “F3” o “F4”).

In linea di principio, per stabilire il regime impositivo delle operazioni in argomento, è opportuno rifarsi alle regole generali che riguardano le cessioni di beni immobili da parte di soggetti passivi IVA.
Secondo quest’ottica, si dovrebbe concludere per l’assoggettamento a IVA delle cessioni di fabbricati in corso di costruzione o di ristrutturazione, trattandosi di beni che non sono ancora stati “ultimati” e che, ai fini impositivi, si trovano ancora nel circuito produttivo.

Viceversa, seguendo la medesima logica, risulterà esente da IVA, ai sensi dell’art. 10 comma 1 n. 8-bis) del DPR 633/72, la cessione di fabbricati collabenti (“F2”) e di lastrici solari (“F5”), secondo la generale disciplina IVA per i fabbricati (fermo restando che la cessione è imponibile per obbligo se effettuata dal costruttore o dall’impresa di ripristino entro 5 anni dalla fine dei lavori e che è possibile optare per l’imponibilità decorso il termine dei 5 anni).

Particolarmente delicato è l’esame delle cessioni aventi ad oggetto i fabbricati in corso di costruzione e di definizione (“F3” e “F4”).
Come anticipato, in quanto beni “non ultimati”, c’è da ritenere che non si possano applicare le disposizioni di cui all’art. 10 comma 1 nn. 8-bis) e 8-ter) del DPR 633/72, in quanto destinati ai soli immobili “ultimati”. La data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ripristino (es. ristrutturazione edilizia) dovrebbe rappresentare anche il termine finale per stabilire se un bene si trova ancora nel circuito produttivo.

Non è, quindi, condiviso dal notariato l’orientamento della Cassazione (ordinanze n. 22757/2016, n. 23499/2016, n. 22138/2017, ecc.), secondo cui la permanenza nel circuito produttivo dell’impresa non si basa solo sulla categoria catastale del bene ma anche su elementi di natura soggettiva. In particolare, la Suprema Corte ritiene che un bene in corso costruzione, pur classificato come “F3”, sarebbe fuori dall’ambito applicativo dell’art. 10 comma 1 n. 8-ter) solamente se, all’esito della cessione, risultasse ancora “effettivamente” nel circuito produttivo, vale a dire soltanto quando sia il cedente che il cessionario siano imprese edili. Diversamente, come quando il cessionario è un privato consumatore, la cessione risulterebbe soggetta alla disciplina prevista per i beni ultimati, ai sensi dell’art. 10 del DPR 633/72.

Secondo i notai, un’impostazione di questo tipo non è convincente, poiché la permanenza del bene nel ciclo produttivo è un elemento che dipende dall’attività del soggetto passivo cedente e non dallo status soggettivo del cessionario.

Con riferimento ai fabbricati in corso di definizione, classificati in categoria “F4”, il Consiglio del notariato perviene alle stesse conclusioni, ritenendo che, anche per questa fattispecie, si sia in presenza di immobili ancora presenti nel circuito produttivo. Le relative cessioni dovrebbero, dunque, essere sempre ricondotte al regime di imponibilità.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 167/2022, ha sostenuto che alla cessione di beni classificati come “F4”, trattandosi di una categoria provvisoria, si deve applicare la disciplina IVA riferita alla categoria catastale che il bene aveva prima di tale classificazione.

La soluzione non è condivisa dal notariato, osservando che nella categoria “F4”, oltre al caso esaminato nella risposta a interpello, sono presenti anche i beni in attesa di classificazione, per i quali, non essendoci stato l’accatastamento, non è possibile rinvenire una categoria catastale di origine. Inoltre, l’interpretazione dell’Agenzia porterebbe ad applicare il regime IVA di una categoria non più corrispondente alla mutata consistenza del bene, nonché ad applicare il regime IVA di un immobile ultimato per la cessione di un fabbricato che è ancora nel circuito produttivo.

La soluzione proposta è di seguire il regime di imponibilità per tutti i fabbricati in corso di ristrutturazione, ancorché classificati come “F4”, e limitare la tesi dell’Agenzia (categoria catastale precedente alla modifica) al solo marginale caso in cui la categoria “F4” sia attribuita in una data anteriore all’inizio dei lavori.