In caso di approvazione di spese straordinarie prima del rogito di compravendita, ne risponde il venditore. In questa ipotesi, l’acquirente ha diritto di rivalersi di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva. Sancendo questo principio, il Tribunale di Siracusa 31 maggio 2025 n. 529 ha deciso la controversia giunta al suo vaglio, nella quale il passaggio della titolarità dell’immobile era derivato da un’operazione di scissione.

In base all’art. 63 commi 4 e 5 disp. att. c.c., chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente; invece, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Dunque, con la compravendita dell’immobile, il venditore esce dalla compagine condominiale e la sua precedente posizione viene contestualmente trasmessa all’acquirente, il quale subentra al suo dante causa nella stessa posizione di fatto e di diritto. Questo comporta che il nuovo soggetto, per effetto della stretta connessione tra pagamento dei contributi concernenti parti e servizi comuni e la proprietà dell’immobile, è l’unico soggetto passivamente obbligato nei confronti del condominio.

Quanto alle spese straordinarie, occorre fare riferimento alla delibera con la quale gli interventi di straordinaria manutenzione sono stati approvati in via definitiva dall’assemblea dei condomini. In tal caso, le spese deliberate anteriormente al trasferimento della proprietà immobiliare restano a carico dell’alienante e l’acquirente, ove evocato in giudizio dal condominio per il pagamento, ha diritto di rivalersi nei confronti del proprio dante causa per quanto è stato costretto a corrispondere al condominio.

Pertanto, in caso di morosità di spese già deliberate, lo strumento principale a disposizione dell’amministratore condominiale – senza necessità della preventiva dell’autorizzazione assembleare – per procedere al recupero del credito azionabile anche nei confronti del nuovo acquirente dell’unità immobiliare è il ricorso per decreto ingiuntivo che, ai sensi dell’art. 63 comma 1 disp. att. c.c. è ottenibile immediatamente esecutivo.
Ne consegue che l’acquirente-nuovo condomino ha diritto di rivalersi nei confronti del venditore di quanto abbia versato al condominio per gli interventi già deliberati al momento del trasferimento della proprietà.

Ai principi innanzi esposti si è uniformato il Tribunale di Siracusa con la sentenza n. 529/2025.
Nella vicenda in esame, con l’opposizione a decreto ingiuntivo, la società Alfa, originariamente proprietaria dell’immobile in condominio (poi scissa in due società, Alfa e Beta, di cui Beta è divenuta titolare dell’immobile), sosteneva di non essere la debitrice delle spese condominiali di cui era stato richiesto il pagamento, in quanto, a seguito dell’atto di scissione, tutti gli immobili erano stati trasferiti alla società Beta risultante dalla scissione.
Il condominio, invece, sosteneva che tutti i debiti erano dovuti e maturati in forza di spese per lavori deliberate prima del trasferimento degli immobili effettuato con l’atto notarile di scissione.

Premesso ciò, secondo il Tribunale, nessuna delle argomentazioni prospettate dalla difesa della società Alfa era tale da scalfire la richiesta creditoria del condominio, considerato che gli importi condominiali si riferivano alle spese deliberate precedentemente all’atto di scissione e al trasferimento degli immobili facenti parte della società Alfa, all’epoca condomina.

In argomento, con orientamento consolidato, la Suprema Corte (Cass. n. 11199/2021) ha precisato che “in tema di riparto delle spese condominiali per l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera”.

Difatti, secondo la citata giurisprudenza di legittimità, tale delibera ha valore costitutivo della relativa obbligazione, “anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all’atto traslativo, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro” (Cass. n. 11199/2021).
In conclusione, per le ragioni esposte, l’opposizione è stata rigettata e, per l’effetto, è stato confermato il debito, nei confronti del condominio, della società Alfa, scissa, (ex) condomina.