In materia di imposta di registro, l’agevolazione prima casa di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 è applicabile anche nell’ipotesi di permuta di un immobile contro la costruzione di un’unità immobiliare abitativa (c.d. contratto di “cambio camere”), laddove tale operazione realizzi la finalità di assicurare una prima casa all’acquirente e sempre che l’immobile sia effettivamente destinato a residenza dello stesso nei termini di legge. È quanto affermato dalla Cassazione nell’ordinanza n. 25761 depositata ieri, 22 settembre 2025.

Nel caso di specie, i benefici fiscali prima casa erano stati applicati ad un contratto mediante il quale tre persone fisiche avevano ceduto un immobile a una srl dietro l’impegno di quest’ultima a costruire tre unità immobiliari abitative. La costruzione era stata ultimata nel termine di tre anni dalla registrazione dell’atto, ma ciononostante l’Amministrazione finanziaria aveva notificato ai contribuenti un avviso di liquidazione per il recupero della maggiore imposta, sul presupposto della revoca dell’agevolazione prima casa. Il provvedimento, impugnato giudizialmente dai contribuenti, era stato annullato dalla sentenza d’appello in ragione della rilevata assenza di condizioni ostative all’applicazione del beneficio fiscale in discorso al contratto atipico di permuta oggetto di causa. Da qui, il ricorso per cassazione avverso la decisione di gravame proposto dall’Amministrazione soccombente al fine di contestare la riconducibilità della “permuta di cosa presente con cosa futura” al novero dei negozi giuridici rientranti nel campo di operatività dell’agevolazione prima casa.

Nel respingere le censure mosse dalla ricorrente, la Suprema Corte si è richiamata all’indirizzo giurisprudenziale, oramai consolidato, secondo cui le agevolazioni prima casa spettano anche all’acquirente di un immobile in corso di costruzione, sempre che questo debba essere adibito a prima casa di abitazione non di lusso: in tal caso, ai fini della conservazione dei benefici è necessario che la costruzione venga ultimata entro il termine triennale, ex art. 76 comma 2 del DPR 131/86, di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dell’agevolazione prima casa (Cass. n. 5180/2022).

Considerato che la ratio sottesa alla Nota II-bis all’art. della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 13/86 è quella di favorire l’acquisto della casa da adibire a prima abitazione, diversamente opinando, si darebbe vita a una irragionevole disparità di trattamento tra chi acquista un’abitazione già completata e chi, con lo stesso intento abitativo, acquista un bene ancora da ultimare. Per le stesse ragioni la Cassazione, con l’ordinanza n. 3913/2025, si è espressa a favore della spettanza dei benefici fiscali prima casa all’acquirente di immobile collabente da destinarsi, con i dovuti interventi edilizi, all’uso abitativo (si veda “Fabbricati collabenti compatibili con la prima casa” del 1° marzo 2025).

Per la decisone in commento, le argomentazioni giuridiche poste a fondamento dei principi sinora illustrati possono essere riassunte nell’affermazione secondo cui, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni prima casa, l’effettiva destinazione dell’immobile ad abitazione principale dell’acquirente prevale rispetto al suo stato in divenire al momento dell’acquisto. Di conseguenza, anche la peculiare fattispecie della cessione di immobile contro la costruzione di un’unità immobiliare abitativa dev’essere ricompresa nel perimetro della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, laddove l’operazione di do ut facias persegua la finalità di assicurare una prima casa all’acquirente e sempre che l’effettiva destinazione dell’immobile a residenza sia realizzata “entro i termini di legge”.

L’ordinanza n. 25761/2025 lascia impregiudicata (verosimilmente perché irrilevante nella concreta fattispecie oggetto di causa) la questione concernente il termine entro il quale l’acquirente dell’immobile da costruire è tenuto a trasferire la propria residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile per poter applicare l’agevolazione prima casa. Sul punto, si segnala che la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 17867/2022), in contrasto con la giurisprudenza di merito (C.T. Reg. Marche 31 gennaio 2022 n. 105/3/2022), ha ritenuto applicabile anche a tale ipotesi il termine di 18 mesi decorrenti dalla data dell’acquisto, con ciò assimilandola al caso di acquisto di immobile ultimato.

Come già osservato su Eutekne.info (si veda “Residenza da trasferire entro 18 mesi dall’atto anche per l’immobile da costruire” del 14 luglio 2022), la circostanza che la stessa Cassazione, nella sentenza n. 5180/2022, ammetta la necessità di attribuire al contribuente un termine massimo di 3 anni per l’edificazione dell’immobile è dovuta al fatto che il legislatore per tale condizione non ha posto alcun termine, mentre, nel caso del trasferimento della residenza, il termine è stato espressamente previsto ed è di 18 mesi. Tuttavia, nel caso in cui l’immobile da costruire non sia ultimato entro il termine di 18 mesi dall’acquisto, la soluzione esposta finisce per addossare al contribuente l’obbligo di trasferire la propria residenza in qualsiasi altro immobile di quel Comune.