Il tema della legittimità del negozio transattivo nell’ambito della liquidazione dell’attivo rappresenta uno dei profili più complessi nel panorama concorsuale, ponendo un aperto conflitto tra l’esigenza di celerità della procedura e l’inderogabile rispetto della par condicio creditorum. La particolarità della questione attiene alla natura intrinsecamente “chiusa” della “transazione immobiliare” che, fondandosi su reciproche concessioni tra parti determinate, sembra porsi in antitesi rispetto al modello delle vendite competitive, caratterizzate, invece, da massima trasparenza e partecipazione pluralistica.

Storicamente, la procedura fallimentare è stata intesa come un meccanismo di ricostruzione coattiva del credito, dove il curatore, sotto la vigilanza del giudice delegato, agiva per massimizzare il soddisfacimento dei creditori, nel solco di una normativa, declinata all’art. 108 del RD 267/42, che non consentiva la vendita di un bene immobile a trattativa privata, ma soltanto l’alienazione nelle forme della vendita forzata, con o senza incanto, da concludersi con il decreto di trasferimento del bene. In quel contesto la giurisprudenza è stata sempre netta nel ritenere che nessun negozio giuridico, attraverso cui venga attuato il trasferimento a trattativa privata di immobili acquisiti al fallimento, si possa sottrarre alla sanzione di nullità ex art. 1418 c.c., la quale è destinata a investire anche quei provvedimenti degli organi fallimentari direttamente consequenziali alla vendita (Cass. 23 dicembre 2016 n. 26954 e, di recente, Cass. 20 gennaio 2026 n. 1263).

L’evoluzione legislativa, culminata con il DLgs. 5/2006 e i successivi correttivi, ha tuttavia introdotto un deciso favor verso la “privatizzazione” della liquidazione. L’art. 107 del RD 267/42, oggi trasfuso nell’art. 216 del DLgs. 14/2019 (CCII), ha riconosciuto al curatore un ampio potere discrezionale, sostituendo il rigore delle forme del codice di rito con un modello di vendita “aperto”, purché informato ai principi di competitività e adeguatezza pubblicitaria. In tale contesto, la transazione emerge come uno strumento di gestione della res litigiosa capace di prevenire o risolvere controversie che potrebbero paralizzare la liquidazione per anni, con evidente pregiudizio per l’efficienza procedurale.

Il conflitto interpretativo si è, dunque, spostato sulla linea di confine tra “vendita mascherata” e “componimento transattivo”. L’orientamento rigorista, che sanzionava con la nullità ogni accordo che eludesse il sistema delle offerte, ha ceduto il passo a una visione più pragmatica, consacrata nella sentenza della Cassazione n. 25136 del 14 ottobre 2008, che ha sdoganato l’uso dello schema privatistico, ravvisandone la compatibilità con il sistema concorsuale ogniqualvolta sussista una reale incertezza sul diritto e una reciproca concessione che non dissimuli una mera alienazione a trattativa privata. Ciò in ragione del fatto che la transazione “possiede un oggetto più ampio rispetto alla compravendita” rinvenibile nella specifica situazione di contrasto tra le parti che “hanno inteso comporre attraverso reciproche concessioni, ed è destinata quale strumento negoziale di prevenzione o definizione di una lite, analogamente alla sentenza, a coprire il dedotto ed il deducibile”.

La ratio decidendi di tale apertura risiede nella necessità di dotare il curatore di strumenti agili per affrontare diritti complessi o aspettative di difficile realizzazione. La transazione, lungi dall’essere una deroga patologica, diviene così una modalità legittima di monetizzazione dell’attivo, a condizione che l’organo della procedura effettui un rigoroso scrutinio di convenienza, validato dal comitato dei creditori e dal giudice delegato. Quest’ultimo, nell’esercitare il controllo di legittimità, deve verificare che l’accordo non sia un espediente per sottrarre beni al mercato, ma il frutto di una valutazione ponderata dei rischi e dei costi della lite.

In conclusione, sebbene il principio della vendita competitiva resti la “via maestra” per la liquidazione, la transazione si pone come una valvola di sfogo necessaria del sistema. La sua ammissibilità non deve però essere intesa come una licenza di opacità: l’interpretazione evolutiva della materia impone che anche l’atto transattivo sia inserito in una cornice di trasparenza, dove il sacrificio del valore nominale del bene sia ampiamente giustificato dal vantaggio certo, immediato e superiore che la chiusura del contenzioso arreca alla massa creditoria.

Il futuro della disciplina sembra dunque orientato verso una sintesi che, pur salvaguardando l’autonomia del curatore, non rinunci mai a quel nucleo essenziale di controllo pubblicistico che garantisce la tenuta dell’intero impianto concorsuale. In tal senso e per contemperare le opposte criticità è possibile proporre una ibridazione del procedimento che preveda, all’esito del ricevimento della proposta transattiva, la pubblicazione di un avviso di sollecitazione di offerte migliorative, all’esito negativo del quale la transazione potrà essere autorizzata ed eseguita.