Scade il prossimo 31 maggio 2026, a norma all’art. 1 comma 41 della L. 199/2025 (legge di bilancio 2026), il termine per estromettere i beni dal patrimonio dell’imprenditore individuale, avvalendosi della disciplina agevolativa da ultimo riproposta dalla predetta norma, la quale si sostanzia in un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP sulle plusvalenze pari all’8%.
Le agevolazioni riguardano gli immobili strumentali (per natura o per destinazione) posseduti dall’imprenditore alla data del 30 settembre 2025.

Ai fini della determinazione delle plusvalenze, nel costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile, da contrapporre al valore normale, si computano gli ammortamenti dedotti sino al 2025. È inoltre possibile assumere, in luogo del valore normale, il valore catastale dell’immobile determinato a norma dell’art. 52 comma 4 del DPR 131/86. Come da prassi consolidata, i benefici fiscali non sono persi nel momento in cui non vi è alcuna imposta sostitutiva da versare, in quanto il valore normale del bene (o il valore catastale) sono inferiori al costo fiscalmente riconosciuto.

L’operazione viene tradizionalmente associata alle situazioni prodromiche alla cessazione dell’impresa, pur se non esistono vincoli in tal senso, con il che essa può essere fatta in qualunque situazione in cui non si ravvisi più la necessità di dedicare l’immobile all’attività imprenditoriale.

Pur se l’operazione viene effettuata in corso d’anno, i relativi effetti retroagiscono al 1° gennaio 2026 (ad esempio, se l’immobile estromesso è locato tutti i redditi prodotti verranno indicati nel quadro RB del modello REDDITI 2027, riferito al 2026).

Perché l’operazione abbia luogo non sono richiesti adempimenti particolari; infatti, come chiarito da ultimo dalla circ. Agenzia delle Entrate n. 26/2016 (cap. IV, § 3), l’opzione avviene per semplice comportamento concludente. Rileva quindi l’effettuazione concreta di comportamenti che presuppongono la volontà di escludere gli immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa, quali tipicamente l’espletamento degli adempimenti legati alla contabilizzazione dell’estromissione sul libro giornale, nel caso di impresa in contabilità ordinaria, sul registro dei beni ammortizzabili, nel caso di impresa in contabilità semplificata, ovvero sul registro che tiene luogo di quest’ultimo, per coloro che beneficiano di semplificazioni contabili.

Il termine del 31 maggio 2026 riguarda il solo adempimento propedeutico sopra indicato, e non i versamenti dell’imposta sostitutiva, i cui termini sono fissati al 30 novembre 2026 (per il suo 60%) e al 30 giugno 2027 (per il 40% residuo).
In considerazione del fatto che quest’anno il termine cade di domenica, si pone ancora una volta il tema della possibile proroga automatica dell’annotazione nelle scritture contabili al primo giorno lavorativo successivo (lunedì 1° giugno). Si tende a dare un responso negativo alla questione, a quanto consta mai analizzata dall’Agenzia delle Entrate: l’adempimento in esame, infatti, non si sostanzia in una comunicazione formale all’Agenzia delle Entrate (se così fosse, infatti, la proroga dovrebbe essere accordata), pur se è innegabile che ciò certifica la volontà dell’imprenditore di escludere i beni dal regime di impresa.

Scendendo sul piano più pratico, la prova che l’operazione viene effettuata nei termini è spesso fornita con la fatturazione dell’operazione nei termini di legge. L’estromissione rappresenta un’operazione che rientra nel campo di applicazione dell’IVA, sia che essa avvenga in regime di esenzione, sia che essa sia imponibile (art. 2 comma 2 n. 5 del DPR 633/72). Rimangono però situazioni (quella dei fabbricati acquisiti senza addebito dell’IVA, o con indetraibilità totale dell’imposta, non rare) per le quali l’operazione è al di fuori del campo di applicazione dell’IVA: in tali situazioni l’annotazione nelle altre scritture contabili rappresenta un requisito imprescindibile.

Non essendosi in presenza di un atto traslativo, ma di un semplice passaggio dell’immobile dalla sfera imprenditoriale alla sfera privata dello stesso soggetto, non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale.
I benefici di legge sono condizionati all’indicazione dell’operazione nell’apposito prospetto della dichiarazione dei redditi che verrà, presumibilmente, inserito nel quadro RQ di REDDITI PF 2027 (circ. Agenzia delle Entrate n. 26/2016, cap. IV, Parte I, § 3, che conferma la precedente ris. n. 82/2009). Nel prospetto sono indicate le plusvalenze assoggettate all’imposta sostitutiva e l’imposta stessa.

Da quanto sopra evidenziato consegue che l’eventuale omesso, insufficiente o ritardato versamento dell’imposta sostitutiva conduce all’iscrizione a ruolo dell’imposta (o della differenza non versata), fatta salva la possibilità di regolarizzare la violazione con il ravvedimento. Queste violazioni non possono, però, mai fare venire meno gli effetti dell’estromissione agevolata.