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Sabato, 6 giugno 2020 - Aggiornato alle 6.00

FISCO

Acquisti da fondi immobiliari senza detrazione per il recupero edilizio

La SGR, in qualità di gestore di un fondo immobiliare, non può essere assimilata a un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare

/ Stefano SPINA

Sabato, 23 maggio 2020

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Una particolare fattispecie di detrazione delle spese di recupero del patrimonio edilizio residenziale di cui all’art. 16-bis comma 3 del TUIR riguarda l’acquisto o l’assegnazione di unità immobiliari site in fabbricati interamente ristrutturati.
Le condizioni previste dalla norma prevedono che l’intero edificio nel quale è sita l’unità immobiliare ceduta o assegnata sia stato oggetto di un intervento di restauro o risanamento conservativo o di ristrutturazione di cui all’art. 3 comma 1 lett. c) e d) del DPR 380/2001 e che la cessione sia posta in essere dall’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare oppure dalla cooperativa che ha eseguito l’intervento stesso.

L’agevolazione, che si applica con esclusivo riferimento alle unità immobiliari di tipo residenziale, prevede che la vendita o l’assegnazione avvengano entro 18 mesi dal termine dei lavori dell’intero edificio.
Pertanto danno diritto alla detrazione solo le unità immobiliari classificate nelle categorie del gruppo A (es. A/2, A/3, ecc.), mentre alle unità immobiliari diversamente censite in Catasto, in base a quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate nella circolare 10 giugno 2004 n. 24 (§ 1.3) “l’agevolazione si applica (...) solo nelle ipotesi in cui vengano acquistate contestualmente all’unità abitativa e siano qualificate in atto quali pertinenze dell’abitazione”.

Al fine di usufruire dell’agevolazione non occorre che siano cedute o assegnate tutte le unità immobiliari costituenti l’intero fabbricato, poiché ciascun acquirente beneficia della detrazione con riferimento al proprio atto di acquisto o assegnazione.
Occorre tuttavia che sia ultimato l’intero edificio, tant’è che, nelle more del suo completamento, la detrazione rimane “congelata” in capo all’acquirente e potrà essere fruita esclusivamente dall’anno d’imposta in cui detti lavori saranno ultimati ravvisabile, in base all’interrogazione parlamentare 14 settembre 2017 n. 5-12157, dalla presentazione in Comune della “Comunicazione di fine lavori”.
Nella dichiarazione relativa all’anno in cui l’intervento edilizio è completato il contribuente inizierà a fruire della detrazione a partire dalla prima rata indicando l’anno delle fine dei lavori come quello in cui è stata sostenuta la spesa.

A regime, la detrazione spetta all’acquirente o all’assegnatario delle singole unità immobiliari, in ragione di un’aliquota del 36% del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25% del prezzo dell’unità immobiliare risultante nell’atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l’importo massimo di 48.000 euro.
Con riferimento alle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020, invece, l’aliquota del 36% aumenta al 50% ed è calcolata su un importo massimo di 96.000 euro.
In base alla circolare n. 24/2004 il corrispettivo deve essere assunto al lordo dell’IVA addebitata dal costruttore.

La risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 141 del 22 maggio 2020 affronta la questione se un immobile, acquistato da una società di gestione di un fondo immobiliare che abbia affidato a terzi la materiale esecuzione delle opere edilizie, possa fruire della detrazione in oggetto.
L’Amministrazione finanziaria afferma innanzitutto che la locuzione “impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare” include non solo le imprese che eseguono direttamente i lavori di costruzione o ristrutturazione, ma anche quelle che li affidano in parte o interamente a terzi.

Il fondo configura un patrimonio separato della società di gestione

Sul secondo punto, ovvero se il fondo comune possa essere equiparato alle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, invece l’Agenzia, dopo una approfondita analisi normativa, conclude, sulla base del consolidato indirizzo interpretativo della Suprema Corte (Cass. 15 luglio 2010 n. 16605 e 8 maggio 2019 n. 12062), che il fondo immobiliare configura un patrimonio separato della società di gestione del risparmio. Pertanto, stante la sua natura, nello svolgimento dell’attività di valorizzazione del patrimonio immobiliare non può, per espresso divieto, esercitare direttamente l’attività di costruzione di beni immobili.

Per questo motivo, conclude l’Agenzia, la SGR, in qualità di gestore di un fondo immobiliare, non può essere assimilata a un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, per cui gli eventuali acquirenti non possono fruire della detrazione di cui all’art. 16-bis comma 3 del TUIR.

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