Ai fini della definizione della base imponibile dell’imposta di registro in caso di cessione di immobile, ai sensi dell’art. 43 del DPR 131/86, rileva il valore del bene alla data dell’atto, sicché non ha alcuna rilevanza il valore determinato a suo tempo nel contratto preliminare, atteso che esso non ha effetti reali e che, inoltre, nel caso di specie, era di molti anni anteriore all’atto definitivo.
Lo afferma la Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 27128, depositata ieri. 

La sentenza prende le mosse dall’atto con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore dichiarato dai contribuenti, ai fini delle imposte d’atto, nell’atto di cessione di un compendio immobiliare dichiarato “fatiscente”, ma poi ceduto, dagli acquirenti, lo stesso giorno a più del doppio del valore dichiarato.

I contribuenti si erano difesi affermando che la prova della correttezza del valore dichiarato potesse essere fornita dal contratto preliminare, ma sia le Commissioni di merito che la Cassazione rifiutano in radice la tesi del contribuente, rilevando come, ai fini della base imponibile dell’imposta di registro rilevi il valore del bene alla data dell’atto, a nulla rilevando il valore dichiarato nel preliminare, a maggior ragione in un caso, come quello di specie, in cui mancavano i presupposti per operare una comparazione “in quanto l’atto rettificato riproduceva un contratto preliminare relativo alla sola componente immobiliare (costituita da ruderi), mentre l’atto assunto a comparazione aveva ad oggetto tale componente immobiliare con l’aggiunta del progetto edificatorio e di ristrutturazione nonché della relativa concessione edilizia (elementi sopravvenuti negli anni)“.

Per quanto concerne, poi, i criteri che consentono all’Agenzia delle Entrate di esercitare i poteri di accertamento di maggior valore, atteso che l’art. 51 del DPR 131/86 consente all’Agenzia di controllare il valore dichiarato dalle parti nell’atto “avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto o a quella in cui se ne produce l’effetto traslativo o costitutivo”, è corretto il procedimento adottato nel caso di specie, avendo l’Agenzia accertato maggior valore confrontando il valore dichiarato in atto con il valore a cui, lo stesso giorno, l’immobile è stato successivamente alienato a terzi.