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Mercoledì, 14 aprile 2021 - Aggiornato alle 6.00

FISCO

Preliminare con firma elettronica avanzata nullo ma da registrare

L’atto informatico che trasferisce la proprietà immobiliare, e quindi anche il preliminare, va sottoscritto con firma elettronica qualificata o digitale

/ Cecilia PASQUALE

Venerdì, 9 aprile 2021

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I contratti preliminari di compravendita immobiliare redatti come documenti informatici devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale ex art. 21 comma 2-bis del DLgs. 82/2005; l’assenza di una delle due tipologie di firma comporta la nullità del contratto, che tuttavia non dispensa dall’obbligo di registrazione e di pagamento della relativa imposta, ai sensi dell’art. 38 del DPR 131/86.

Questo il parere espresso dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 23, pubblicata ieri.
Il quesito era sottoposto da un’agenzia immobiliare operante esclusivamente on line, la quale stipulava contratti preliminari di compravendita in forma di scrittura privata con firma elettronica avanzata (FEA) e che, al momento della registrazione, vedeva opporsi delle carenze formali relative all’estensione del file (che era “.pdf” e non “.p7m”, come richiesto dalla procedura) e all’impossibilità di verifica delle firme con Infocert. L’istante chiedeva, quindi, se la presentazione degli atti sottoscritti tramite FEA, unitamente al file “Audit Log” (che elenca i passaggi obbligatori del processo di firma), consentisse la registrazione del contratto.

Preliminarmente è utile ricordare che il DLgs. 82/2005 (Codice dell’Amministrazione digitale) fa riferimento a diverse modalità di sottoscrizione dei documenti digitali, tra cui la firma elettronica avanzata, la firma elettronica qualificata e la firma digitale. Si tratta di tre tipologie di sottoscrizione tutte idonee ad attribuire al documento informatico l’efficacia della scrittura privata, ma che prevedono un livello crescente di sicurezza e univocità nell’identificazione del sottoscrittore, con la conseguenza che, per determinati atti, è richiesto l’utilizzo delle firme più “forti”.

L’Agenzia delle Entrate osserva, precisamente, che, ai sensi dell’art. 20 comma 1-bis del CAD, il documento informatico soddisfa il requisito della forma scritta e ha l’efficacia prevista dall’art. 2702 c.c. (pari a quella della scrittura privata) quando vi è apposta una firma digitale, altro tipo di firma elettronica qualificata o una firma elettronica avanzata o se è formato, previa identificazione informatica del suo autore, attraverso un processo che garantisce sicurezza, integrità e immodificabilità del documento e la sua riconducibilità all’autore.

Tuttavia, l’art. 21 comma 2-bis del CAD specifica che le scritture private di cui all’art. 1350 comma 1 nn. da 1) a 12) c.c., se fatte con documento informatico, “sono sottoscritte, a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o con firma digitale”.

Tra gli atti che necessitano di queste tipologie specifiche di firme rientrano i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (art. 1350 comma 1 n. 1 c.c.) e, posto che il contratto preliminare è nullo se non fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (art. 1351 c.c.), ne deriva che i contratti preliminari di compravendita immobiliare redatti come documenti informatici devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale (e non, invece, con firma elettronica avanzata) a pena di nullità.

Sulla base di queste considerazioni, l’Agenzia giunge ad affermare che, senza entrare nel merito della questione civilistica relativa alla validità degli atti sottoscritti tramite FEA e sul presupposto che la soluzione adottata dall’istante soddisfi i requisiti previsti dalla normativa per la formazione del documento, gli atti posti in essere dall’istante vanno sottoposti a registrazione con il versamento della relativa imposta secondo le regole generali di cui al DPR 131/86 e devono essere presentati per la registrazione in formati idonei a consentire agli uffici dell’Agenzia di acquisirli nel proprio Sistema di conservazione (artt. 43 e 44 del CAD).

Esclusa la restituzione dell’imposta se la nullità è imputabile alle parti

Nell’ipotesi di eventuale declaratoria di nullità dell’atto (tale vizio, infatti, necessita di una sentenza che lo accerti), permane l’obbligo di registrazione, secondo quanto disposto dall’art. 38 del DPR 131/86, a mente del quale “la nullità o l’annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta”, salva restituzione “per la parte eccedente la misura fissa, quando l’atto sia dichiarato nullo o annullato, per causa non imputabile alle parti, con sentenza passata in giudicato e non sia suscettibile di ratifica, convalida o conferma”.

Nel caso di specie, peraltro, derivando l’invalidità dell’atto da una causa imputabile alle parti – tale è la sottoscrizione con firme non idonee in base alla tipologia dell’atto stesso – la restituzione delle somme versate in sede di registrazione non sarebbe possibile.

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