L’art. 7-quater comma 1 lett. a) del DPR 633/72 stabilisce che le prestazioni di servizi relativi a beni immobili sono territorialmente rilevanti ai fini IVA nello Stato in cui il bene è situato.
Il menzionato criterio di territorialità IVA agisce in deroga alle regole generali ex art. 7-ter del DPR 633/72, secondo cui le prestazioni di servizi, salvo eccezioni, assumono rilevanza nello Stato del committente (se questi è un soggetto passivo) o del prestatore (se il committente è un privato consumatore).

Per essere tali, i servizi relativi a beni immobili devono presentare un “nesso sufficientemente diretto” con l’immobile al quale si riferiscono.
Secondo l’art. 31-bis par. 1 del Regolamento Ue n. 282/2011, il nesso sussiste laddove il bene “è un elemento costitutivo del servizio ed è essenziale e indispensabile per la sua prestazione” oppure laddove il servizio ha “per oggetto l’alterazione fisica o giuridica di tale bene”.

Non è sempre immediato identificare se un servizio abbia natura immobiliare o meno (al fine di applicare il giusto criterio di territorialità IVA), soprattutto quando si è in presenza di prestazioni c.d. “complesse”, ossia quelle che — citando la Corte di Giustizia Ue (causa C-71/18) — si sostanziano in “una serie di elementi e di atti”.

Si pensi, ad esempio, all’utilizzo di un bene immobile per compiere un complesso di attività diverse le une dalle altre, avvalendosi magari di differenti subfornitori.

Soccorrono, al riguardo, le Note esplicative pubblicate dalla Commissione europea in tema di servizi immobiliari.
Con riferimento ai contratti complessi, la risposta 1.8 delle Note precisa che gli elementi da tenere in considerazione sono i seguenti:
- quando più di un bene immobile è interessato dalla prestazione di servizi, ciascun immobile dovrà essere chiaramente identificato o identificabile;
- i servizi collegati a più immobili specifici non possono essere considerati privi di un “nesso sufficientemente diretto” con il bene semplicemente perché collegati a più di un immobile;
- il fatto che un servizio non sia erogato in loco non rappresenta, di per sé, un elemento discriminante in sede di valutazione della natura “immobiliare” del servizio;
- laddove siano effettuate una serie di operazioni, ciascuna prestazione di servizi sarà valutata separatamente, tenendo conto delle circostanze di fatto in essere al momento;
- laddove una prestazione complessa comprenda servizi relativi a beni immobili ma anche altri beni o servizi (vale a dire, se si tratta di una prestazione che include svariati elementi), occorre verificare se l’elemento predominante della prestazione sia il servizio relativo all’immobile e se tale servizio possegga il già menzionato “nesso sufficientemente diretto” con il bene in questione.

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 87/2025, ha esaminato il caso dell’utilizzo di un autodromo per eventi sportivi, unitamente ad altri servizi collegati all’utilizzo del bene (es. ospitalità e catering per i partecipanti).
Sulla base dei principi delineati dalla Commissione, l’Agenzia ha concluso che una prestazione complessa quale quella descritta possa comunque qualificarsi come servizio relativo a un bene immobile, con applicazione del criterio di territorialità IVA di cui all’art. 7-quater del DPR 633/72. Nella fattispecie, essendo l’autodromo situato in Italia, la prestazione assume rilevanza ai fini IVA nel territorio dello Stato italiano.

La natura complessa di una prestazione di servizi impone, comunque, un’attenta valutazione caso per caso, con la finalità di determinare quale sia l’elemento prevalente del servizio reso.

Fornendo un altro esempio, potrebbe essere considerata relativa a un bene immobile l’organizzazione di una gara di sci verso corrispettivo.
In tal caso, in linea di principio l’elemento determinante della prestazione “complessa” sembrerebbe risiedere nell’utilizzo del bene immobile (la pista da sci), in analogia con quanto indicato dalle Entrate per l’uso dell’autodromo. In assenza del bene, peraltro, difficilmente la prestazione, nel suo complesso, potrebbe essere eseguita.
Qualora, invece, risultasse essenziale il servizio reso dai giudici di gara, piuttosto che il mero sfruttamento dell’immobile, la prestazione assumerebbe natura “generica”, con rilevanza territoriale ai fini IVA nello Stato di stabilimento del committente (se soggetto passivo).