La riduzione dei canoni di locazione, pattuita tra le parti per il primo periodo di durata del contratto di locazione commerciale non può essere opposta al Fisco, se è il frutto di una clausola contrattuale giuridicamente nulla. Pertanto, in tal caso il canone di locazione deve essere dichiarato integralmente, come se la riduzione non fosse stata pattuita.

Così ha deciso la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 2891, depositata il 9 febbraio 2026 ed il medesimo principio era stato pochi giorni prima enunciato anche nell’ordinanza 5 febbraio 2026 n. 2579.
Le due sentenze prendono posizione su una questione finora rimasta nell’ombra, ma potenzialmente non così rara, ovvero i risvolti fiscali di clausole di riduzione del canone di locazione nulle sotto il profilo civilistico.

Per comprendere appieno il contenuto dei due arresti, è necessario fare una digressione – solo apparentemente “fuori tema” – relativa all’indennità per perdita d’avviamento commerciale.
Va rammentato, infatti, che, ai sensi dell’art. 34 comma 1 della L. 392/78, in ipotesi di cessazione del rapporto di locazione ad uso non abitativo relativo agli immobili di cui all’art. 27 della L. 392/78, impiegati per lo svolgimento di attività che comportano contatto diretto con il pubblico, il conduttore ha diritto ad un’indennità pari a 18 mensilità (per le attività alberghiere, a 21 mensilità) dell’ultimo canone corrisposto, se la cessazione non è dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal RD 267/42.

La disposizione si fonda sul presupposto che l’esercizio di un’attività produttiva, da parte del conduttore, abbia aumentato il valore dell’immobile locato e intende ristabilire l’equilibrio economico tra le parti, evitando che il locatore si arricchisca ingiustificatamente al termine della locazione (purché l’iniziativa di non proseguire la locazione provenga dal locatore).

Il diritto del conduttore a percepire tale indennità non è rinunciabile preventivamente (art. 79 della L. 392/78) e la giurisprudenza prevalente (Cass. 21 luglio 2022 n. 22826; Cass. 30 settembre 2019 n. 24221) ritiene che, pertanto, siano nulle le clausole contrattuali con cui il locatore accorda al conduttore una riduzione del canone, in cambio della sua rinuncia preventiva all’indennità per perdita d’avviamento.

Questa ultima affermazione viene ribadita anche dalle pronunce qui in commento e costituisce il fondamento per le successive conclusioni, che riguardano, però, i redditi che il locatore deve dichiarare in relazione a contratti di locazione contenenti clausole di riduzione del canone di tal fatta.

In particolare, le due pronunce n. 2579/2026 e n. 2891/2026 riguardavano i redditi da locazione dichiarati, rispettivamente per il 2009 e il 2012, da una contribuente, con riferimento ad alcuni locali commerciali che questa aveva concesso in locazione.

I contratti in questione, infatti, contenevano clausole di riduzione del canone di locazione per i primi anni, sulla base delle quali la contribuente aveva dichiarato il canone di locazione, per l’appunto, in misura “ridotta” in relazione alle relative annualità.

L’Agenzia delle Entrate, però, aveva accertato maggiori redditi, ritenendo che la riduzione del canone, pur contrattualmente pattuita, non potesse avere rilievo fiscale, in quanto civilisticamente nulla.
La contribuente si difendeva, da un lato (Cass. n. 2579/2026) lamentando che la nullità non era stata accertata in giudizio, restando solo una “ipotesi di un accadimento futuro ed eventuale”; dall’altro (Cass. n. 2891/2026) ribadendo la rilevanza fiscale della clausola di riduzione, nonostante l’art. 79 della L. 392/78.

La Suprema Corte, tuttavia, conferma l’operato dell’Agenzia e, dopo aver ribadito la nullità civilistica delle clausole contrattuali con cui il locatore riconosce uno “sconto” sui canoni al conduttore, in cambio della sua rinuncia all’indennità di avviamento, afferma l’inopponibilità ai fini fiscali della pattuizione illecita, in quanto contraria all’art. 79 della L. 392/78.

In conclusione, affermano i giudici di legittimità, la riduzione del canone, in quanto legata a una pattuizione nulla, è giuridicamente inefficace e “non può rilevare per la determinazione del reddito fondiario, il quale, ai sensi dell’art. 26 del TUIR, concorre a formare il reddito complessivo «indipendentemente dalla percezione»“.

Pertanto, ai fini delle imposte sui redditi, il “canone risultante dal contratto di locazione”, richiamato dall’art. 37 del TUIR, “non può che essere identificato nell’importo pattuito in misura piena”, “al lordo della riduzione illegittima”.