Nell’ambito della liquidazione giudiziale, le modalità di vendita dei beni acquisiti all’attivo della procedura sono disciplinate dall’art. 216 del DLgs. 14/2019, modificato dal DLgs. 136/2024 (c.d. correttivo-ter) solo per quanto concerne la previsione di cui al comma 2 terzo periodo.
In particolare, per la vendita dei beni immobili è richiesto al curatore di porre in essere, nel primo anno, un solo esperimento di vendita e due per gli anni successivi; diversamente, la formulazione previgente prevedeva la necessità di esperire tre tentativi di vendita all’anno.

In questo modo, la modifica cerca di razionalizzare le procedure di vendita dei beni immobili, coerentemente con le difficoltà di attuare un numero significativo di vendite nell’anno e, al contempo, per consentire una più efficacia verifica da parte degli organi della procedura (Relazione illustrativa al DLgs. 14/2019).

Allo scopo di evitare il proliferare di prassi non uniformi tra i curatori, il Tribunale di Torino, con circolare del 5 giugno 2025, ha inteso fornire taluni chiarimenti circa le previsioni di cui agli artt. 216 e 217 del DLgs. 14/2019. In particolare, le precisazioni riguardano l’impossibilità di accettare offerte migliorative, l’informativa da rendere alla conclusione della procedura competitiva e gli obblighi di registrazione del verbale di aggiudicazione.
Ai sensi dell’art. 217 comma 1 del DLgs. 14/2019, il giudice delegato, su istanza del debitore, del comitato dei creditori o di altri interessati, entro 10 giorni dal deposito della documentazione relativa alla vendita (art. 216 comma 5 del DLgs. 14/2019), può sospendere le operazioni, impedendo il perfezionamento della vendita.
Tale evenienza ricorre quando sussistano gravi e giustificati motivi ovvero quando il prezzo offerto risulta inferiore a quello ritenuto congruo.

Ciò non esclude la possibilità di offerte al ribasso, posto che ai sensi dell’art. 216 comma 7 del DLgs. 14/2019 la proposta di acquisto è efficace anche se di importo inferiore, purché non oltre il 25% del prezzo stabilito nell’avviso di vendita.
In questa ipotesi, il giudice delegato può impedirne il perfezionamento solo quando può ritenersi che, con un elevato grado di probabilità, attraverso un nuovo esperimento di vendita, si possa conseguire un prezzo maggiore almeno eguale a quello stabilito nell’avviso.

Al di fuori di tali casi, posto che l’art. 216 del DLgs. 14/2019 non ripropone la facoltà di cui al previgente art. 107 comma 4 del RD 267/1942, non è possibile riaprire la vendita a seguito di un’offerta migliorativa.
Come chiarito dalla circolare, infatti, una volta deliberata l’aggiudicazione questa è sempre definitiva, salvo il ricorrere dell’ipotesi di cui all’art. 217 del DLgs. 14/2019.

Concluso l’esperimento di vendita, il curatore è tenuto al deposito telematico della documentazione relativa alla vendita. Tale adempimento prescinde dall’esito della procedura e, dunque, deve rendersi anche nel caso in cui non ci sia stata alcuna aggiudicazione.
Lo scopo è quello di agevolare le verifiche del giudice delegato relativamente al rispetto dei termini previsti nel programma di liquidazione e al numero di esperimenti annui. Parimenti, in caso di aggiudicazione, l’adempimento dell’obbligo comunicativo consente al giudice di esercitare i poteri di cui all’art. 217 del DLgs. 14/2019.

Circa il contenuto, la documentazione di vendita deve comprendere quantomeno l’avviso di vendita, la prova dell’avvenuta pubblicità, le offerte pervenute e i relativi allegati, il verbale d’asta con l’eventuale aggiudicazione, l’elenco dei beni venduti e, non ultimo, il dettaglio dei rilanci.

Chiarimenti sono forniti anche in merito al verbale di aggiudicazione.
Innanzitutto, se il trasferimento della proprietà è riservato a un successivo atto notarile, il verbale è da considerarsi quale mero atto interno al procedimento.
Vi è poi da considerare quando scatti l’obbligo di registrazione e quale sia la relativa imposta.
Se il trasferimento della proprietà si realizza mediante stipula di atto notarile, è questo a essere soggetto a registrazione e, dunque, soggetto alla relativa imposta.
Diversamente, se la stipula notarile non è necessaria, è il verbale di aggiudicazione a essere registrato, con relativo pagamento dell’imposta in misura fissa (se la vendita è soggetta ad IVA) o in misura proporzionale (in caso contrario).
La registrazione del verbale di aggiudicazione pone la necessità che lo si trasmetta telematicamente all’Agenzia delle Entrate, unitamente alla documentazione di vendita e alla prova dell’avvenuto pagamento dell’imposta.