Il “prezzo valore” è l’agevolazione, disciplinata dall’art. 1 comma 497 della L. 266/2005, che (su richiesta resa dall’acquirente al notaio) consente di calcolare il valore degli immobili ceduti, ai fini di determinare la base imponibile dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, facendo riferimento al valore catastale del bene trasferito (che si ottiene moltiplicando la rendita rivalutata per determinati coefficienti).

L’agevolazione è applicabile solo in presenza di determinate condizioni oggettive e soggettive, in quanto opera solo per le cessioni:
- nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di impresa, arti o professioni;
- aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.

Inoltre, è necessario che il corrispettivo effettivamente versato per l’atto sia dichiarato in atto.
Nell’ordinanza 17 luglio 2025 n. 19960, la Cassazione fa applicazione di tale disciplina al trasferimento di un compendio immobiliare costituito da un appartamento e da una villa con piscina (in corso di costruzione al momento della vendita), per il quale i contribuenti avevano chiesto di applicare il “prezzo valore”. L’Agenzia aveva negato il beneficio e dall’impugnazione dei contribuenti si è aperta una vicenda giudiziaria che ha dato luogo a ben due sentenze della Suprema Corte.

Nella prima (Cass. 30 gennaio 2018 n. 2189), i giudici di legittimità, accogliendo il ricorso delle Entrate, avevano rimesso la causa al giudice di merito, affermando che la sentenza appellata non fosse corretta ove aveva trascurato l’incidenza fiscale della piscina, “solo perché ritenuta abusiva allo «stato grezzo»“, mentre il carattere abusivo “non può tradursi in una ragione di trattamento di favore per il privato [...] pertanto l’amministrazione deve provvedere alla valutazione dell’immobile sulla base del comune apprezzamento commerciale”. Tuttavia, dopo l’ulteriore decisione di merito, la questione torna in Cassazione, che, con l’ordinanza n. 19960/2025 accoglie il ricorso dei contribuenti (nonché uno dei motivi di ricorso incidentale dell’Agenzia delle Entrate), rinviando nuovamente la decisione al giudice di secondo grado.

La Suprema Corte enuncia espressamente la questione che è chiamata a dirimere: se “l’esistenza di una piscina (nella sua consistenza fattuale di opera edile in corso di esecuzione, incontestata agli atti di causa) dovesse oppure no precludere la determinazione della base imponibile in applicazione del meccanismo del c.d. «prezzo-valore»”.

In questo contesto, i giudici di legittimità affermano, in primo luogo come “una piscina accessoria ad un immobile adibito ad abitazione privata non è suscettibile di autonomo accatastamento in quanto non costituisce un «immobile» dotato di autonomia, né men che meno costituisce una porzione immobiliare autonomamente accatastabile”. Per questo motivo – continua l’ordinanza – “una piscina annessa ad un immobile privato e non annessa ad un impianto sportivo (con conseguente scopo di lucro), costituisce ad ogni effetto di legge una pertinenza dell’immobile a cui accede e non può in alcun modo essere qualificata come immobile suscettibile di autonomo accatastamento, dunque non va accatastata né come C/4, né come D/6, né tantomeno come E/9”.

La Cassazione rileva, tuttavia, che configura presupposto indispensabile per avvalersi dell’agevolazione del “prezzo-valore” il fatto che “il trasferimento abbia per oggetto un immobile ad uso abitativo censito in catasto in toto”, posto che la base imponibile dell’imposta di registro viene in tal caso determinata proprio prendendo come base la rendita catastale.

Così, una volta escluso che la piscina allo stato grezzo fosse stata inserita in catasto mediante denuncia di variazione del classamento della villa, l’Amministrazione aveva rettificato il valore complessivo della villa con l’annessa piscina, in ragione del fatto che “lo stato fattuale al momento della compravendita non corrispondeva alle risultanze catastali”.

In pratica – spiegano i giudici di legittimità – la piscina, in quanto “bene pertinenziale, anche sul piano catastale”, essendo priva di un’autonoma identificazione, incide sul classamento della villa a cui accede, divenendo “un fattore incrementativo del relativo valore”. Quindi, l’applicazione del prezzo valore nel caso di specie resta preclusa proprio perché tale agevolazione presuppone “che l’immobile oggetto dell’atto da registrare sia dotato di rendita catastale riferibile allo stato del bene trasferito al momento della cessione”, mentre non può trovare applicazione “quando, a causa di intervenute modifiche, la situazione fattuale e giuridica risulti modificata rispetto a quella catastale, poiché in tale evenienza è come se l’immobile fosse privo di rendita”.

Dunque, quando la situazione di fatto, anche a causa dell’azione del proprietario (che, ad esempio, abbia cominciato a costruire una piscina), sia mutata rispetto a quella considerata ai fini dell’attribuzione della rendita, non è possibile avvalersi del c.d. “prezzo-valore” per la difformità tra la situazione fattuale e la rappresentazione catastale. Quindi, nel caso di specie, “la villa accessoriata di piscina non può che essere complessivamente valutata con esclusivo riferimento ai criteri” ordinari per la definizione della base imponibile dell’imposta di registro (art. 51 comma 2 DPR 131/86).