La dichiarazione dei redditi degli immobili esteri posseduti dai residenti italiani non vede novità particolari nei modelli REDDITI 2026 e 730/2026, anche se risulta come sempre articolata, vista la variegata casistica che può presentarsi.
Tralasciando il particolare caso dell’immobile estero adibito ad abitazione principale, si profilano in primo luogo le fattispecie distinte degli immobili locati e degli immobili tenuti a disposizione.

In relazione agli immobili locati è necessario, a sua volta, distinguere a seconda del “comportamento” adottato dallo Stato di ubicazione dell’immobile.
La prima (e meno frequente) situazione è quella degli immobili il cui reddito da locazione non è soggetto alle imposte sui redditi nello Stato estero: in tale evenienza, va indicato nel rigo RL12, colonna 2, l’ammontare del canone di locazione percepito ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese. Non compete il credito per le imposte estere di cui all’art. 165 del TUIR, in quanto su tali proventi esse non sono state assolte.

Come rilevato dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 30006/2021, il termine “redditi dei fabbricati non soggetti ad imposte sui redditi nello Stato estero” allo scopo previsto dall’art. 70 comma 2 del TUIR designa i redditi di quegli immobili per cui lo Stato estero non esercita alcuna potestà impositiva (ad esempio, in quanto non contempla forme di imposizione sui redditi, come può essere ad esempio il Principato di Monaco), e non i redditi ritratti in Stati che assoggettano a tassazione i canoni, il cui ammontare netto è però azzerato per effetto di spese inerenti.

Se, invece, il reddito derivante dalla locazione è soggetto a imposizione nello Stato estero, occorre indicare nel medesimo rigo RL12, colonna 2, “l’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero”.
Pur se le istruzioni al modello REDDITI PF 2026 continuano a riportare che va indicato “l’ammontare dichiarato in detto Stato senza alcuna deduzione di spese”, risulta ormai acquisito dalla prassi e dalla giurisprudenza il principio per cui è possibile dedurre, nella misura in cui anche l’altro Stato faccia altrimenti, le spese strettamente inerenti come manutenzioni, imposte locali, compensi a intermediari immobiliari, oneri condominiali ecc.

Molto più chiare al riguardo sono le istruzioni al rigo D4 del 730/2026, da utilizzare allo scopo se il contribuente si avvale di tale modello di dichiarazione, secondo le quali occorre ivi indicare “l’ammontare netto (al netto, cioè, delle spese strettamente inerenti eventualmente riconosciute nello Stato estero) dichiarato in detto Stato per il 2025”; fatto 100 il canone di locazione e 40 le spese inerenti, nel rigo D4 occorre indicare il canone netto di 60 nella colonna 4 “Redditi”, non compilando invece la colonna 5 “Spese”, dedicata all’esposizione di oneri di diversa natura.

Per gli immobili esteri adibiti ad abitazione principale e per gli immobili non locati assoggettati all’IVIE non si applica il disposto dell’art. 70 comma 2 del TUIR (così l’art. 19 comma 15-ter del DL 201/2011): pertanto, nel caso in cui lo Stato estero preveda, nella sua legislazione interna, la tassazione dell’immobile in base a criteri di tipo catastale o similari, tale ammontare non concorre alla formazione del reddito in Italia in base alla valutazione effettuata dallo Stato estero se l’immobile è soggetto all’IVIE.
Tale eventuale reddito “catastale” va comunque riportato nel rigo RL12, colonna 1, del modello REDDITI, anche se non confluisce nel totale di cui al rigo RL18 che, poi, va a sommarsi al reddito complessivo (tale reddito è altresì riportato per memoria nel rigo RN50).

In alcuni specifici casi, l’immobile estero è detenuto per il tramite di una società semplice, residente in Italia, la quale è anch’essa soggetto passivo dell’IVIE al pari della persona fisica.
In termini generali, la previsione secondo cui, per gli immobili non locati assoggettati all’IVIE, non si applica il disposto dell’art. 70 comma 2 del TUIR coinvolge tutti i soggetti passivi dell’imposta patrimoniale sugli immobili esteri, e quindi anche le società semplici.

L’effetto sostitutivo non ha, però, valenza assoluta, ma è al contrario gestito a livello di singolo socio. Le istruzioni al quadro RO, sezione II, del modello REDDITI SP 2026 confermano conseguentemente che, nei particolari casi in cui il socio sia una persona fisica che detiene la partecipazione in regime di impresa, ovvero un soggetto diverso dalla persona fisica, all’IVIE della società semplice si aggiunge l’imposizione pro quota di tali soci, in proporzione alle rispettive quote di partecipazione, sul reddito figurativo dell’immobile estero, da segnalare nella colonna 17 dei righi del predetto quadro RO, sezione II, della dichiarazione della società.