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Domenica, 24 gennaio 2021

FISCO

Ammessi al superbonus gli immobili di un solo proprietario

Pertinenze fuori dal computo del limite di quattro unità immobiliari per gli interventi su edifici interamente posseduti da persone fisiche

/ Enrico ZANETTI

Mercoledì, 13 gennaio 2021

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A seguito delle modifiche introdotte all’art. 119 del DL 34/2020 dall’art. 1 comma 66 lett. n) della L. 178/2020, la disciplina del superbonus al 110% può trovare applicazione sugli interventi agevolati effettuati dalle persone fisiche:
- “su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche” (comma 9 lett. a);
- “su unità immobiliari” (comma 9 lett. b).
Gli interventi di cui alla lett. a) del comma 9 sono quelli che riguardano le parti comuni degli “edifici composti da due a quattro unità immobiliari”.
Gli interventi di cui alla lett. b) del comma 9 sono invece quelli che riguardano singole unità immobiliari, intendendosi per tali sia quelle che coincidono con l’edificio (c.d. “edifici unifamiliari”), sia quelle site in edifici composti da più unità immobiliari.

La possibilità per le persone fisiche di beneficiare del superbonus sugli interventi agevolati effettuati sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari, relativamente alle quali non sussiste una proprietà di tipo condominiale, è dunque limitata ai casi in cui:
- dal punto di vista oggettivo, l’edificio risulti composto da un numero massimo di quattro unità immobiliari;
- dal punto di vista soggettivo, l’edificio risulti posseduto da un unico proprietario persona fisica o da più comproprietari persone fisiche.
In mancanza di uno o di entrambi questi presupposti, la possibilità per le persone fisiche di beneficiare del superbonus al 110% sugli interventi agevolati effettuati sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari, relativamente alle quali non sussiste una proprietà di tipo condominiale, rimane preclusa.

In attesa di conferme da parte della prassi ufficiale, pare peraltro corretto ritenere che il limite di quattro unità immobiliari distintamente accatastate vada calcolato senza tenere conto delle unità immobiliari che hanno destinazione meramente pertinenziale a quelle principali.

Ciò sarebbe coerente a quanto a suo tempo affermato dalla ris. Agenzia delle Entrate 12 luglio 2007 n. 167 (§ 2), in ordine al fatto che, in relazione a un edificio composto da un’unica unità immobiliare a destinazione abitativa e da altre unità immobiliari separatamente accatastate, ma aventi natura pertinenziale dell’unica unità “principale”, non è possibile parlare di “parti comuni” dell’edificio (che si configura pertanto quale “edificio unifamiliare”).

Nelle more delle novità introdotte dall’art. 1 comma 66 lett. n) della L. 178/2020, la risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate 10 settembre 2020 n. 329 aveva affermato l’inapplicabilità del superbonus al 110% con riguardo agli interventi effettuati su un edificio composto da 5 unità immobiliari (tre appartamenti, un magazzino e un garage) interamente posseduto, in comproprietà, da due coniugi e i propri figli minori.
Questa risposta dell’Agenzia aveva confermato, sulla base del quadro normativo all’epoca vigente, che gli interventi effettuati da persone fisiche su parti comuni di edifici, sulle quali non insiste una proprietà di tipo condominiale, erano esclusi a priori dall’ambito di applicazione del superbonus (esclusione che, come evidenziato, persiste tuttora ove l’edificio risulti composto da cinque o più unità immobiliari).

Alla luce delle novità introdotte dall’art. 1 comma 66 lett. n) della L. 178/2020 e tenuto conto delle considerazioni svolte in ordine alla irrilevanza delle unità immobiliari meramente pertinenziali, ai fini del computo del tetto massimo di quattro unità immobiliari, di cui alla lett. a) del comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020, è evidente che le conclusioni cui perviene la risposta a interpello Agenzia delle Entrate n. 329/2020 siano da aggiornare nel senso di ritenere potenzialmente applicabile il superbonus al 110%, in quanto oggetto dell’istanza è un edificio composto da tre unità immobiliari “principali”, più due unità pertinenziali.

L’esclusione persisterebbe infatti solo laddove, contrariamente a quanto ritenuto corretto, si argomentasse a favore del conteggio delle unità immobiliari meramente pertinenziali nel limite di quattro unità immobiliari, di cui alla lett. a) del comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020.

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