Nel settore immobiliare il c.d. “cambio camere” è sostanzialmente una permuta che si concretizza nella cessione di un’area fabbricabile a un’impresa costruttrice, la quale a sua volta si impegna a consegnare al cedente parte dei fabbricati che saranno costruiti.

Il contratto avente per oggetto il trasferimento della proprietà di un’area edificabile in cambio di un fabbricato ovvero di alcune sue parti da costruire sull’area stessa, a cura e con i mezzi del cessionario, integra un contratto di permuta di cosa presente con cosa futura, in quanto il sinallagma negoziale risulta integrato nel trasferimento reciproco del diritto di proprietà con effetto immediato sul terreno e differito sulla cosa futura, mentre l’obbligo di erigere l’edificio rimane su un piano accessorio e strumentale (Cass. 22 giugno 2022 n. 20075, 25 ottobre 2013 n. 24172, 11 ottobre 2018 n. 25254).

Quanto sopra può essere applicato anche per le plusvalenze immobiliari produttive di redditi diversi ex art. 67 comma 1 lett. b) del TUIR. Per queste ultime, tuttavia, si pone il problema di individuare il momento (e quindi il relativo periodo di imposta) in cui l’eventuale plusvalenza si considera realizzata e diviene imponibile.

A questi fini, è utile considerare l’orientamento della Cassazione: nella sentenza 25 gennaio 2006 n. 1427, infatti, è stato affermato che, nell’ipotesi di permuta di un terreno con un’unità immobiliare di futura realizzazione, la plusvalenza si realizza con il venire a esistenza del bene futuro e non al momento della stipulazione del contratto (cfr. anche Cass. 23 febbraio 2017 n. 4711). Riportando testualmente le parole della sentenza n. 1427/2006, la plusvalenza si configura nel “momento in cui il corrispettivo della cessione del terreno (e cioè la proprietà della costruzione realizzata) è entrato nel patrimonio del soggetto che ha ceduto il terreno”. Ovvero, secondo la pronuncia della Cassazione n. 4711/2017, quando la cosa futura viene ad esistenza (ex art. 1472 c.c. ), “dovendosi escludere che possa invece riguardare l’atto di identificazione catastale”.
Secondo il criterio civilistico recato dall’art. 2645-bis comma 6 c.c., “si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura”.

Sul tema, si è espressa anche la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 28 gennaio 2009 n. 23, per la quale, invece, il dato catastale sembra assumere maggiore rilievo anche se con riferimento al requisito del quinquennio per escludere da imposizione le cessioni di fabbricati. La risoluzione conferma come il completamento del rustico funga da spartiacque, configurando quella “venuta ad esistenza del bene” cui l’art. 1472 c.c., nella vendita di cosa futura, riferisce il prodursi dell’effetto traslativo della proprietà.

Tuttavia, secondo l’Agenzia, il completamento del rustico può assumere rilevanza quale indicatore dell’esistenza del fabbricato solo se accompagnato, secondo corretta applicazione della legge catastale, dall’iscrizione in catasto del nuovo fabbricato, ancorché con classificazione provvisoria (tipicamente, nella categoria F/3 - fabbricati in corso di costruzione).
Per i terreni acquistati a titolo oneroso, il costo fiscale da contrapporre al corrispettivo percepito è dato dal prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al terreno, il tutto rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT relativo all’aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (c.d. “indice FOI”).

L’operazione in esame deve essere analizzata anche alla luce dell’attuale disciplina sull’acquisizione dei terreni edificabili a titolo gratuito.

Ai sensi dell’art. 68 comma 2 del TUIR (come modificato dall’art. 7 comma 2 del DLgs. 192/2024), nel caso di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria effettuate a partire dal 31 dicembre 2024:
- per i terreni acquistati per effetto di successione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nella relativa dichiarazione, o in seguito definito e liquidato, aumentato dell’imposta di successione nonché di ogni altro costo successivo inerente;
- per i terreni acquistati per effetto di donazione si assume come prezzo di acquisto quello sostenuto dal donante aumentato dell’imposta sulle donazioni nonché di ogni altro costo successivo inerente.

Nel caso di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria effettuate fino al 30 dicembre 2024, per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione, invece, si assumeva come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce e atti registrati, o in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell’INVIM e dell’imposta di successione o donazione.