La sospensione dei termini di prima casa si applica anche al termine di 30 mesi, per il trasferimento della residenza, riguardante gli immobili che siano stati oggetto di interventi agevolabili col superbonus. Ne deriva che, con riferimento a un acquisto realizzato nel periodo di sospensione, il termine di 30 mesi decorre dal 31 ottobre 2023 e non dalla data di acquisto.
Lo afferma l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 230, pubblicata ieri, confermando la tesi a suo tempo proposta su Eutekne.info (si veda “Più tempo per trasferire la residenza per la prima casa se c’è il superbonus” del 5 agosto 2021).

Per comprendere i termini della questione, è utile ricapitolare il farraginoso quadro normativo che ha dato luogo a una lunga sospensione dei termini di prima casa (dal 23 febbraio 2020 fino al 30 ottobre 2023).

Inizialmente, l’art. 24 del DL 23/2020 aveva disposto la sospensione dei termini in materia di “prima casa” dal 23 febbraio 2020 fino al 31 dicembre 2020, ma, con la conversione del DL 183/2020, il termine finale della sospensione era stato spostato ulteriormente al 31 dicembre 2021. Poi, l’art. 3 comma 5-septies del DL 228/2021 convertito aveva spostato ancora al 31 marzo 2022 il termine finale. Da ultimo, l’art. 3 comma 10-quinquies del DL 198/2022 convertito ha ulteriormente sospeso i termini previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 in tema di prima casa, nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023.

Complessivamente, sommando le varie sospensioni, il “blocco” dei termini è durato dal 23 febbraio 2020 al 30 ottobre 2023 (si veda “Domani ripartono i termini per le agevolazioni prima casa” del 30 ottobre 2023).

Per quanto concerne l’ambito oggettivo di applicazione della sospensione, l’Agenzia ha avuto modo di precisare che sono stati sospesi (circ. n. 8/2022):
- il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile;
- il termine di un anno per l’alienazione della “vecchia” prima casa, nel caso in cui, al momento dell’acquisto, il contribuente fosse ancora titolare di diritti reali su una abitazione già acquistata con il beneficio (non sembra che su tale situazione possa incidere l’art. 1 della L. 207/2024, che ha portato a 2 anni il termine, essendo entrato in vigore il 1° gennaio 2025);
- il termine di un anno per l’acquisto di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, per evitare la decadenza dal beneficio goduto in relazione a un immobile alienato prima di 5 anni.

Invece, per l’Agenzia la sospensione non ha effetti:
- sul termine di 5 anni entro il quale l’alienazione della prima casa determina la decadenza (circ. 13 aprile 2020 n. 9, § 8.2.1);
- sul termine di 3 anni per l’ultimazione dell’edificio in caso di acquisto di un immobile in corso di costruzione (risposta a interpello 12 gennaio 2021 n. 39; in senso opposto, però, si è espressa la giurisprudenza, cfr. Cass. n. 4110/2025 e C.G.T. I Lecce 11 luglio 2023 n. 1174/2/23).

Finora, non era mai stato chiarito se la sospensione riguardasse anche lo speciale termine di 30 mesi per il trasferimento della residenza operante per le prime case oggetto di interventi superbonus.

Si ricorda, infatti, che la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, tra le condizioni richieste per l’accesso all’agevolazione prima casa richiede, tra l’altro, che l’acquirente trasferisca la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato entro 18 mesi dall’acquisto (ove non l’abbia già fissata in precedenza e salvo che non svolga la propria attività in quel Comune).
Il termine di 18 mesi mesi vale per qualsiasi immobile, con la sola eccezione degli immobili sottoposti a uno o più interventi “trainanti” di riqualificazione energetica ai fini del superbonus (“interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c)” dell’art. 119 del DL 34/2020), per i quali la residenza va trasferita nel più lungo termine di 30 mesi dalla data dell’atto di compravendita (art. 119 comma 10-ter del DL 34/2020).
Il contribuente ha chiesto, quindi, all’Agenzia delle Entrate se la sospensione dei termini di prima casa opera anche per il citato termine di 30 mesi.

La risposta dell’Amministrazione finanziaria è affermativa: posto che la sospensione riguarda “i termini previsti dalla Nota II-bis” all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86 e che il comma 10-ter dell’art. 119 del DL 34/2020, nel prevedere il termine di 30 mesi, richiama la norma agevolativa del Testo unico in materia di registro, si deve ritenere che la sospensione dei termini sia applicabile anche al termine di 30 mesi valevole per le prime case oggetto di interventi superbonus.

Ne deriva che, nel caso di specie, il contribuente, avendo acquistato la prima casa a novembre 2021 (durante il periodo di sospensione) e avendovi effettuato la ristrutturazione superbonus, avrà tempo fino a fine aprile 2026 per trasferirvi la residenza, in quanto il termine di 30 mesi ha cominciato a decorrere dal 31 ottobre 2023 (e non dalla data dell’acquisto).