Sulla Gazzetta Ufficiale n. 183 di ieri, è stato pubblicato il decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti 21 giugno 2017, in materia di alloggi sociali, relativo alle clausole standard dei contratti locativi e di futuro riscatto e alle modalità di determinazione e fruizione del credito d’imposta.

Il DM è attuativo di quanto disposto dall’art. 8 DL 47/2014 convertito, in base al quale le convenzioni che disciplinano le modalità di locazione degli alloggi sociali di cui al DM 22 aprile 2008 possono contenere la clausola di riscatto dell’unità immobiliare e le relative condizioni economiche. La clausola comunque non può consentire il riscatto prima di sette anni dall’inizio della locazione. Il diritto al riscatto può essere esercitato solo dai conduttori privi di altra abitazione di proprietà adeguata alle esigenze del nucleo familiare e chi esercita il riscatto non può rivendere l’immobile prima dello scadere dei cinque anni.
Il decreto ministeriale dispone che il diritto di riscatto sia esercitato dal conduttore con trasmissione della relativa dichiarazione, da inviare al locatore mediante raccomandata con avviso di ricevimento o posta elettronica certificata. Le parti stipulano il relativo atto di trasferimento entro 120 giorni dal ricevimento della dichiarazione di riscatto, dal notaio designato dal conduttore.
Il termine entro cui il conduttore potrà decidere di acquistare l’alloggio sociale è stabilito dalle parti, entro dieci anni dalla data di inizio della locazione.

Fino alla data del riscatto, il conduttore può imputare parte dei corrispettivi pagati al locatore in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio e per altra parte in conto affitto; ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP, i corrispettivi si considerano canoni di locazione, anche se imputati in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio.

Per imposte sui redditi e IRAP l’intero corrispettivo della cessione dell’alloggio sociale si considera conseguito alla data di esercizio del diritto di riscatto dell’unità immobiliare da parte del conduttore.
Nei periodi di imposta precedenti all’esercizio del diritto di riscatto, il canone percepito dal locatore concorre alla formazione del reddito e della base imponibile dell’IRAP anche per la quota dello stesso che le parti hanno convenuto di imputare a credito del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio.
Nel caso di esercizio del diritto di riscatto dell’alloggio sociale da parte del conduttore, il locatore matura, ai fini di imposte sui redditi e IRAP, un credito d’imposta.

Quest’ultimo, con riferimento alle imposte sui redditi, è determinato applicando alle quote di canone di locazione imputate in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio, percepite nei periodi di imposta antecedenti all’esercizio del diritto di riscatto, l’aliquota pro tempore vigente di cui all’art. 77 del TUIR.
Per quanto riguarda l’IRAP, il credito si determina applicando alle quote di canone di locazione imputate in conto del prezzo di acquisto futuro dell’alloggio, percepite nei periodi d’imposta antecedenti l’esercizio del diritto di riscatto, l’aliquota pro tempore vigente di cui all’art. 16 del DLgs. 446/97.

I crediti possono essere utilizzati, rispettivamente, in diminuzione delle imposte sui redditi e dell’IRAP relative al periodo d’imposta in cui è stipulato il contratto di vendita dell’unità immobiliare; in caso di mancato utilizzo in tutto o in parte, l’ammontare residuo potrà essere riportato e usato, senza limiti temporali, nelle dichiarazioni relative ai periodi di imposta successivi.