L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 420, pubblicata ieri, ha affermato che il criterio del “prezzo valore” ex art. 1 comma 497 della L. 266/2005 non opera con riferimento a terreni agricoli, alienati assieme a immobili a uso abitativo, in mancanza della prova del rapporto di funzionalità oggettiva (in termini di utilità o ornamento) dei terreni rispetto alle due unità abitative.

L’istante (notaio incaricato di redigere un atto di compravendita relativo a due immobili a uso residenziale e di circostanti terreni agricoli) riteneva che la natura pertinenziale dei terreni fosse comprovata dalla circostanza che terreni e immobili provenivano da un’unica successione ereditaria, nonché dal fatto che i beni erano destinati a essere attribuiti in comodato a un’associazione che svolge un’attività di gestione di equini.

L’Agenzia, nel respingere le conclusioni dell’istante, ha ricordato che, per la qualificazione della natura pertinenziale di un bene, devono sussistere due condizioni (oltre a quelle precisate dalla risoluzione n. 149/2008):
- il bene pertinenziale deve porsi in collegamento funzionale o strumentale con il bene principale (requisito oggettivo);
- deve esserci l’effettiva volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale (requisito soggettivo).

Nel caso di specie, l’Agenzia ha escluso che vi fosse la prova di un rapporto di funzionalità oggettiva (in termini di utilità od ornamento) dei terreni agricoli rispetto alle due unità abitative, prova che non può ricavarsi dal fatto che l’immobile è destinato a essere dato in comodato a una associazione che vi svolgerà attività di gestione di equini (di cui è legale rappresentante la futura acquirente), posto che, nella relazione pertinenziale, l’utilità deve essere arrecata dalla cosa accessoria a quella principale e non al proprietario (cfr. Cass. n. 11970/2018).

In conseguenza di quanto prospettato, il meccanismo del “prezzo valore” si applica limitatamente al trasferimento degli immobili a uso abitativo.