Nel caso in cui un’unità immobiliare sia stata acquistata fruendo del sismabonus acquisti di cui all’art. 16 comma 1-septies del DL 63/2013 nella versione superbonus, la successiva rivendita non fa scattare il presupposto impositivo di cui all’art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR.
Lo ha precisato l’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 137 di ieri, 20 maggio 2025, andando così a confermare quanto già scritto su Eutekne.info (si veda “Niente plusvalenze su rivendite di unità per cui si è fruito del super sismabonus acquisti” del 27 febbraio 2025).

Posto che è pacifico che, in caso di compravendita infraquinquennale degli immobili acquistati dall’impresa di costruzione fruendo del “super sismabonus acquisti” di cui all’art. 16 comma 1-septies del DL 63/2013, la relativa plusvalenza sia imponibile ai sensi dello “storico” presupposto imponibile di cui alla precedente lett. b) dell’art. 67 comma 1 del TUIR, qualche dubbio poteva invece sussistere con riguardo all’applicabilità della lett. b-bis) del medesimo articolo. Questi dubbi, infatti, sono stati alimentati da letture che, andando oltre il dato letterale della norma, ritenevano di poter considerare il superbonus fruito dal cedente sulle spese sostenute per l’acquisto della “casa antisismica” alternativo (e, quindi, secondo una visione sostanzialistica, equivalente) a quello che sarebbe stato altrimenti fruito sulle spese sostenute per l’effettuazione di interventi di riduzione del rischio sismico.

L’Amministrazione finanziaria, invece, ha confermato quale deve essere la corretta interpretazione da dare alla norma contenuta nella citata lett. b-bis), ovverosia che la disciplina della plusvalenza da immobile oggetto di interventi superbonus trova applicazione:
- solo per la prima cessione dell’immobile interessato da interventi ammessi al superbonus e non anche per le eventuali successive cessioni dell’immobile (fatte salve le ipotesi di interposizione ex art. 37 del DPR 600/73);
- sia se il superbonus è stato fruito direttamente in dichiarazione, sia se si è optato per cessione/sconto ex art. 121 del DL 34/2020;
- sia per gli interventi superbonus effettuati dal 1° gennaio 2024, sia per gli interventi superbonus effettuati ante 1° gennaio 2024 (dunque, a prescindere dalla misura del superbonus, che può essere del 110%, 90%, 70% o 65%);
- a prescindere dalla durata del possesso delle unità oggetto degli interventi (cfr. circ. Agenzia delle Entrate 13 giugno 2024 n. 13).

Dato quindi che, secondo l’Agenzia delle Entrate, la plusvalenza derivante dall’art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR riguarda la “prima cessione” degli immobili che sono stati interessati dagli interventi agevolati con superbonus (a prescindere da chi ha eseguito gli interventi, cedente o altri aventi diritto), nell’ipotesi di acquisto di case antisismiche fruendo del sismabonus acquisti, di cui all’art. 16 comma 1-septies del DL 63/2013, che poteva competere nella misura del 110% (per i rogiti effettuati entro il 30 giugno 2022 o, in taluni casi, entro il 31 dicembre 2022) la “prima cessione” è quella effettuata dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno realizzato gli interventi.

La successiva rivendita da parte dell’acquirente (beneficiario del super sismabonus acquisti), quindi, non rientra nel perimetro applicativo dell’art. 67 comma 1 lett. b-bis) del TUIR, ma soltanto in quello della precedente lett. b). In altre parole, dalla rivendita entro 5 anni dell’unità immobiliare da parte dell’acquirente beneficiario del super sismabonus acquisti può generarsi una plusvalenza, determinata ai sensi dell’art. 68 del TUIR, salvo che l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione.