Per quanto concerne i “fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione”, per i quali è consentita l’iscrizione in Catasto nella classe F/3, la possibilità di beneficiare delle detrazioni “edilizie” per interventi agevolati è evidentemente preclusa dal fatto che gli interventi effettuati su un immobile in corso di costruzione si inquadrano automaticamente in un contesto edilizio di “interventi di nuova costruzione” ex lett. e) dell’art. 3 comma 1 del DPR 380/2001 (in senso conforme Cass. 15 maggio 2019 n. 13043).

In base a quanto chiarito dalla prassi (cfr. ex multis circ. Agenzia delle Entrate 26 giugno 2023 n. 17), per poter accedere alle detrazioni “edilizie” (compreso il superbonus ex art. 119 del DL 34/2020), gli interventi devono riguardare edifici o unità immobiliari “esistenti”, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.

In una risposta a interpello 17 settembre 2021 n. 609, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che non si dovesse tenere conto delle unità immobiliari accatastate in F/3 ai fini della moltiplicazione dei tetti massimi “unitari” di spesa agevolata o di detrazione fruibile per gli interventi sulle parti comuni di un edificio composto anche da questo tipo di unità immobiliari.

Un segnale positivo però è arrivato con la circ. Agenzia delle Entrate 23 giugno 2022 n. 23 (§ 2.3): è stato infatti chiarito che l’accatastamento di una singola unità immobiliare in categoria F/3 pregiudica la possibilità di beneficiare del superbonus (ma il chiarimento vale evidentemente anche con riguardo agli altri bonus edilizi) solo se si tratta davvero di una unità immobiliare di nuova costruzione, mentre rimane possibile beneficiarne ove si tratti di unità immobiliari precedentemente accatastate in altra categoria.

Ne consegue che, con specifico riferimento agli immobili classificati nella categoria F/3, il superbonus ex art. 119 del DL 34/2020 (ma gli altri bonus edilizi che spettano per gli interventi su immobili esistenti):
- spetta nell’ipotesi in cui gli interventi riguardino un immobile già precedentemente accatastato (e in possesso di tutti i requisiti richiesti, tra cui, ad esempio, nel caso di interventi di efficienza energetica, la presenza di un impianto di climatizzazione invernale) e successivamente riclassificato in categoria F/3 a seguito, ad esempio, di interventi edilizi mai terminati);
- non spetta in caso di interventi eseguiti su unità immobiliari F/3, in precedenza non accatastate in altra categoria, perché, in tale ultimo caso, si tratta a tutti gli effetti di unità in via di costruzione e non di unità immobiliari “esistenti”.
Tale impostazione è stata per altro confermata nella guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornata a giugno 2025.

L’Amministrazione finanziaria, inoltre, ha chiarito che “l’eventuale presenza in un edificio di unità immobiliari accatastate nella categoria F/3, in precedenza non accatastate in altra categoria, non preclude, comunque, la possibilità di accedere al Superbonus in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di tale edificio a condizione, tuttavia, che nello stesso vi siano anche unità immobiliari accatastate in categorie diverse da quelle fittizie o provvisorie” (circ. Agenzia delle Entrate 23 giugno 2022 n. 23).

Così, ad esempio, ad avviso dell’Agenzia delle Entrate risulta possibile fruire del superbonus ex art. 119 del DL 34/2020 nel caso in cui siano realizzati interventi agevolabili sulle parti comuni di un edificio composto da 2 unità classificate in categoria F/3 – in precedenza non accatastate in altra categoria – e una unità immobiliare classificata in categoria A/3.

Nello specifico, tuttavia, le citate unità immobiliari F/3:
- se non accatastate in precedenza in altra categoria, non assumono rilevanza ai fini della determinazione del limite massimo di spesa ammissibile previsto per gli interventi realizzati sulle parti comuni (il limite di spesa andrà, dunque, calcolato tenendo conto della sola unità immobiliare classificata in categoria A/3);
- se precedentemente accatastate in altra categoria, concorrono, invece, alla determinazione del predetto limite massimo di spesa.