Affinché il contribuente maturi il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (art. 7 della L. 448/98), è necessario che tra l’alienazione dell’ex prima casa e il riacquisto della nuova trascorra al massimo un anno, mentre il termine doppio (due anni, di cui al comma 4-bis della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86) trova applicazione solo nel caso in cui la rivendita dell’ex prima casa sia posteriore al nuovo acquisto.
Lo afferma la risposta a interpello n. 297, pubblicata ieri, con cui l’Agenzia delle Entrate conferma quanto prospettato nei giorni scorsi su Eutekne.info (si veda “Credito d’imposta prima casa in cerca di coerenza” del 10 novembre 2025) ed emerso dalla lettura della Guida sull’acquisto della casa.

Il caso esaminato era riferito alla seguente fattispecie: nel 2014, un contribuente aveva acquistato un’abitazione con le agevolazioni prima casa, che aveva, poi, alienato nel novembre 2024 (quindi, senza che si ponesse più alcun problema di decadenza dal beneficio prima casa, essendo trascorsi ormai ben più di 5 anni dall’acquisto agevolato). Ora, egli intende procedere a un nuovo acquisto, in presenza delle condizioni agevolative di prima casa di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/86, ma si rivolge all’Agenzia per sapere se, qualora proceda al nuovo acquisto agevolato oltre un anno ma entro due anni dopo la rivendita dell’ex prima casa (avvenuta a novembre 2024), può maturare il credito d’imposta per il riacquisto di cui all’art. 7 della L. 448/98.

Infatti, sebbene il tenore letterale dell’art. 7 citato faccia tuttora riferimento, quale presupposto del bonus per il riacquisto, al termine massimo di un anno tra vendita e riacquisto, il tax credit è stato esteso in via interpretativa ai contribuenti che, prima, acquistino la nuova prima casa e, dopo (purché entro il termine di 2 anni), rivendano la “vecchia” prima casa (risposta a interpello n. 197/2025, si veda “Raddoppia il tempo per vendere l’ex prima casa e salvare il bonus per il riacquisto” del 31 luglio 2025).

La ragione di questa estensione di natura interpretativa risiede nella modifica che ha riguardato, a più riprese, la norma in tema di agevolazione prima casa (non la norma sul credito d’imposta). Infatti:
- prima (dal 1° gennaio 2016), l’art. 1 comma 55 della L. 208/2015, introducendo il comma 4-bis nella Nota II-bis ha ammesso la possibilità di applicare il beneficio prima casa anche a chi, al momento dell’acquisto dell’abitazione, non avesse ancora alienato la “vecchia” prima casa, purché lo facesse entro un anno dal nuovo acquisto;
- poi (dal 1° gennaio 2025), l’art. 1 comma 116 della L. 207/2024 ha portato a due anni il termine per la rivendita.

Per ragioni di omogeneità di ratio e di coerenza sistematica, l’Agenzia delle Entrate (circ. 8 aprile 2016 n. 12 e risposta n. 197/2025) ha ritenuto che queste due modifiche normative estendessero i propri effetti anche sulla diversa, ma strettamente correlata agevolazione prevista dall’art. 7 della L. 448/98, ovvero sul credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

Così, è stata ammessa la possibilità di maturare il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa anche in ipotesi di c.d. “rivendita postuma” (quando il nuovo acquisto sia anteriore alla rivendita dell’ex prima casa, ossia nell’ipotesi inversa rispetto a quella prevista dall’art. 7 della L. 448/98) e, di conseguenza, si è ritenuto applicabile anche il tal caso il termine biennale. In breve, con riferimento alle fattispecie per cui, al 31 dicembre 2024, non fosse ancora scaduto il “vecchio” temine annuale, è stata ammessa la spettanza del credito in caso di rivendita dell’ex prima casa entro due anni dal nuovo acquisto.

In questo contesto si muoveva l’interpello proposto dal contribuente, nel quale, per l’appunto, si proponeva di estendere il termine biennale anche alla sequenza “classica” di maturazione del credito d’imposta per il riacquisto, in cui prima si vende la ex prima casa e successivamente si acquista la nuova col beneficio di cui alla Nota II-bis.
Secondo il contribuente, l’estensione sarebbe giustificata dall’identità di ratio delle due fattispecie, nonché dalla necessità di non creare disparità di trattamento tra due situazioni omogenee.

L’Agenzia delle Entrate, tuttavia, non accoglie la tesi del contribuente e resta ancorata a un’interpretazione letterale della norma sul credito d’imposta.
Secondo l’Amministrazione, la natura agevolativa della disciplina preclude un’interpretazione estensiva o adeguatrice.
Non resta, quindi che sollecitare un pronto intervento del legislatore, per porre rimedio al paradosso per cui l’interpretazione adeguatrice ha potuto estendere il termine di due anni solo al caso non espressamente contemplato dall’art. 7 della L. 448/98 (rivendita postuma), mentre la fattispecie esplicitamente prevista (rivendita seguita da nuovo acquisto) è rimasta vincolata alla lettera normativa e al termine annuale in essa enunciato.