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OPINIONI

Nuovo OIC 16, valore del terreno da scorporare in ogni caso

Prima le società potevano non scorporarlo dal fabbricato se il valore dello stesso tendeva a coincidere con il valore del fondo di ripristino

/ Raffaele MARCELLO

Giovedì, 22 gennaio 2015

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Pubblichiamo l’intervento di Raffaele Marcello, Consigliere nazionale commercialisti con delega ai Principi contabili e componente del Consiglio di gestione dell’OIC.

L’Organismo italiano di contabilità (OIC) ha rivisto, nel corso del 2014, la gran parte dei principi contabili nazionali precedentemente emanati. Il progetto, iniziato nel 2010, è finalizzato a uniformare e coordinare in modo organico i principi contabili nazionali.

In questo contesto, è stata pubblicata anche la nuova versione dell’OIC 16, dedicato alle immobilizzazioni materiali. Una delle modifiche apportate a tale principio consiste nella revisione parziale della sezione dedicata alla separazione tra valore del terreno e valore del fabbricato. Si ricorda che tale problematica richiede inevitabilmente una lettura coordinata con quanto previsto, dal punto di vista fiscale, dal DL 223/2006 conv. L. 248/2006, emesso, peraltro, successivamente alla pubblicazione della precedente versione dell’OIC 16 (2005).

Giova ai nostri fini tenere presente che le precedenti versioni del principio contabile nazionale n. 16 già prevedevano, in linea generale, di scorporare il valore del terreno dal valore “complessivo” del fabbricato. Le imprese che, quindi, volevano predisporre i propri bilanci in conformità con i principi dell’OIC dovevano già effettuare lo scorporo in base alle precedenti disposizioni.

Tuttavia, le versioni previgenti concedevano alle società la facoltà di non scorporare il valore del terreno dal fabbricato nel caso in cui il valore dello stesso “tendesse” a coincidere con il valore dell’eventuale fondo di ripristino alla data di chiusura (che non era, quindi, rilevato in bilancio). In sostanza, la versione precedente del principio assumeva che il costo di bonifica, azzerando il valore del terreno, attribuisse il valore complessivo al fabbricato. La nuova versione, in linea anche con il divieto di compensazione, richiede di scorporare in ogni caso il valore del terreno e, contestualmente, di appostare il pertinente fondo ripristino.

È opportuno evidenziare che la fattispecie delineata precedentemente dall’OIC 16 era sostanzialmente residuale e, come ribadito, riconducibile alla sola circostanza in cui l’impresa avesse dovuto accantonare, in linea con l’allora OIC 19, un fondo ripristino ad hoc.

Ciò detto, l’impresa che si trovava nella casistica delineata, anche non avendo scorporato il valore del terreno dal valore complessivo, avrebbe dovuto effettuare egualmente lo scorporo ai fini fiscali, ai sensi del DL 223/2006, creando un disallineamento tra valori contabili e fiscali, con l’inevitabile conseguenza di dare luogo alla gestione della relativa fiscalità differita.

Si ricorda, inoltre, che i terreni, la cui utilità non si esaurisce nel corso del tempo, non sono soggetti ad ammortamento. È vero, poi, anche che i terreni soggetti a deperimento (per es., cave, siti utilizzati per le discariche ed anche autostrade, terreni adibiti a sedime ferroviario, etc.) sono ammortizzabili sia ai fini civilistici, sia, in base ai coefficienti ministeriali, ai fini fiscali.

Il fatto che nel principio sia stata eliminata la frase per cui “i terreni possono essere esposti insieme ai fabbricati con la dizione terreni e fabbricati” – che pur attiene alla esposizione e non agli elementi valutativi – niente cambia rispetto al passato, poiché i terreni, salvo che sia opportuno esporre separatamente i valori per fornire una migliore lettura dei dati in conformità anche con il principio della significatività, risultano iscritti unitamente ai fabbricati alla voce “B.II.1-Terreni e fabbricati” dell’attivo patrimoniale.

Lo scorporo previsto dai principi contabili nazionali potrebbe, poi, non coincidere con quello del DL 223/2006. Il valore del terreno, se non esiste un costo specifico di antecedente acquisto autonomo, è determinato per la redazione del bilancio civilistico sulla base di stime, mentre lo scorporo ai fini fiscali avviene sulla base di percentuali forfetarie, ossia – come noto – 30% dei costi complessivi per i fabbricati industriali e 20% per gli altri fabbricati. La validità di tale stime anche ai fini civilistici è quindi da considerarsi caso per caso. Nell’ipotesi in cui il valore contabile del terreno sia, infine, inferiore a quello fiscale, si genera fiscalità differita.

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