Il Gruppo di lavoro sulla Fiscalità immobiliare dell’Ordine dei dottori commercialisti ed esperti contabili di Torino ha predisposto una serie di carte di lavoro, a supporto dei colleghi, per agevolare gli adempimenti relativi alle cessioni dei crediti da bonus edilizi tra soggetti non bancari.

Si ricorda infatti che, nel corso dei mesi passati, c’è stato un progressivo rallentamento, da parte del sistema bancario e degli altri operatori qualificati, nell’acquisizione dei crediti da bonus edilizi.
Stante l’importante massa di crediti derivanti dagli interventi effettuati e in corso di completamento, la cessione degli stessi tra privati o imprese, al fine di compensare le imposte e gli altri tributi e contributi, può rappresentare una opportunità sempre più concreta.

Innanzitutto, a seguito dei recenti interventi normativi (in ultimo il DL 11/2023), risultano cedibili ormai solo determinati crediti identificati in base alla tipologia di detrazione spettante e di intervento posto in essere.
In estrema sintesi, per quanto riguarda i crediti da superbonus di cui all’art. 119 del DL 34/2020, risultano cedibili quelli relativi agli interventi di demolizione e ricostruzione per i quali risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo entro il 16 febbraio 2023. Per gli interventi diversi da quelli di demolizione e ricostruzione effettuati da condomìni, la cessione è possibile se, entro il 16 febbraio 2023, risulti adottata la delibera assembleare di approvazione dei lavori e sia presentata la CILA-S mentre per quelli effettuati da soggetti diversi dai condomìni, occorre che, entro il 16 febbraio 2023, risulti presentata la CILA-S.

Se l’intervento è effettuato su unità unifamiliari la cessione è ancora possibile se, al 30 settembre 2022 risultava completato almeno il 30% dei lavori.
Per le altre tipologie di detrazioni (ecobonus, sismabonus e bonus casa), ferme restando le altre condizioni disciplinate dall’art. 121 del DL 34/2020, la cessione può essere posta in essere se la richiesta del titolo edilizio che legittima l’intervento è stata presentata entro il 16 febbraio 2023 oppure, se l’intervento rientra nel regime di edilizia libera, se entro tale data siano iniziati i lavori oppure sia stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e servizi. In assenza di acconti ricevuti entro tale termine occorre che la data di inizio lavori o dell’accordo vincolante venga attestata da entrambe le parti.

Le detrazioni per l’acquisto di unità immobiliari spettano esclusivamente se l’acquisto riguarda edifici i cui interventi edilizi siano effettuati sulla base di titoli richiesti entro il 16 febbraio 2023.
L’unica detrazione per la quale non sono stati posti vincoli alla cessione risulta essere quella relativa al “bonus barriere architettoniche” di cui all’art. 119-ter del DL 34/2020.

I beneficiari della detrazione e le imprese di ristrutturazione, esecutrici degli interventi, che hanno acquisito il credito tramite lo sconto sul corrispettivo, possono cedere la detrazione a chiunque mentre, per i passaggi successivi, occorrerà rivolgersi esclusivamente a soggetti vigilati. 

In ogni caso, per evitare la responsabilità in solido con il cedente, l’acquirente deve ricevere dal cedente un “set documentale” individuato dall’art. 121 comma 6-bis del DL 34/2020 riguardante i principali aspetti dell’intervento.

Dal punto di vista pratico, per documentare lo sconto sul corrispettivo, l’Agenzia delle Entrate, nella risposta a interpello n. 901-956 del 27 novembre 2020 della Direzione Regionale del Piemonte, ha ritenuto necessaria la predisposizione di un accordo scritto da esibire in sede di eventuale controllo. Si ritiene che la forma scritta sia opportuna anche nel caso di acquisto dal beneficiario.

Al riguardo, come precisato nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 5 dicembre 2018 n. 84, non assume alcuna rilevanza la forma del contratto poiché, sia che lo stesso sia redatto nella forma della scrittura privata che in quella di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, non è mai soggetto a registrazione ai sensi dell’art. 5 della Tabella allegata al DPR 131/86 in quanto rientrante tra gli “atti e documenti formati per l’applicazione, riduzione, liquidazione, riscossione, rateazione e rimborso delle imposte e tasse da chiunque dovute”.

La documentazione messa a disposizione dall’ODCEC di Torino riguarda, tra gli altri, l’attestazione del credito ex DL 11/2023 e le due tipologie di contratto (acquisto da beneficiario e da fornitore).