Nell’ordinanza n. 28286/2026, la Corte di Cassazione si è occupata delle interazioni tra l’art. 91 del DL 18/2020, in tema di ritardi o inadempimenti derivanti dall’attuazione delle misure di contenimento da COVID-19, e la disciplina in tema di inadempimento nel leasing finanziario, che, all’art. 1 comma 136 della L. 124/2017, identifica l’inadempimento grave dell’utilizzatore, tra l’altro, nel “mancato pagamento di almeno sei canoni mensili o due canoni trimestrali anche non consecutivi o un importo equivalente per i leasing immobiliari”.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, l’utilizzatore di un immobile opponeva alla società di leasing, che chiedeva la risoluzione del contratto a causa del mancato pagamento dei canoni nel periodo gennaio-settembre 2020, il fatto che l’inadempimento fosse maturato durante il lockdown e che, pertanto, l’art. 91 del DL 18/2020 avrebbe dovuto escludere la responsabilità del debitore per il ritardo o l’omesso pagamento. Inoltre, evidenziava che, se si fosse tenuto conto delle mensilità incise dalle misure di emergenza (marzo, aprile e maggio 2020), non sarebbe stata raggiunta la soglia legale di 6 mensilità richiesta per la risoluzione del contratto di leasing.

I giudici di merito accoglievano le domande della società di leasing, accertando la risoluzione del relativo contratto.
La Corte di Cassazione, invece, ha accolto il ricorso dell’utilizzatore, censurando le conclusioni a cui era giunta la Corte d’Appello.

Dopo avere esaminato l’atteggiarsi dell’impossibilità sopravvenuta della prestazione all’interno dell’ordinamento (nelle forme dell’impossibilità totale ex art. 1463 c.c., parziale ex art. 1258 c.c. e temporanea di cui all’art. 1256 c.c.), la Cassazione ha chiarito che l’art. 91 del DL 18/2020 impone al giudice di merito di valutare se la chiusura dell’immobile possa valere ad escludere la responsabilità del debitore per il mancato pagamento dei canoni, mediante verifica dell’effettiva incidenza delle misure pandemiche sull’imputabilità dell’inadempimento. La disposizione impone anche di valutare se sussiste una temporanea impossibilità di utilizzare la prestazione, con conseguente temporanea irrealizzabilità dell’interesse creditorio.

Tali valutazioni non sono state correttamente effettuate dai giudici di merito, i quali hanno computato le mensilità comprese nel periodo di lockdown nella soglia utile ai fini del grave inadempimento del leasing sulla base del fatto che l’utilizzatore era già inadempiente nei mesi di gennaio e febbraio 2020 (quindi, prima del lockdown) e che a ciò conseguiva automaticamente la colpevolezza nell’inadempimento per i successivi mesi di marzo, aprile e maggio 2020, pur in un contesto normativo e fattuale radicalmente mutato.

Nemmeno poteva assumere rilievo il fatto, evidenziato dai giudici d’appello, che risultassero pregresse irregolarità nei pagamenti risalenti al 2018 e al 2019, posto che tale dato non era idoneo a neutralizzare l’incidenza di una sopravvenienza eccezionale e generalizzata come l’epidemia da COVID-19.

Non è stata, poi, adeguatamente valorizzata l’impossibilità per il debitore di utilizzare l’immobile oggetto del leasing secondo la sua destinazione all’uso commerciale, non rilevando, come sosteneva la decisione d’appello, che l’utilizzatrice potesse custodirvi merci o mantenervi la ditta e la sede dell’impresa: la disponibilità materiale del bene, infatti, non va confusa con la sua effettiva utilizzabilità economico-funzionale, per cui se l’immobile oggetto del leasing è destinato all’esercizio di un’attività commerciale aperta al pubblico, non assume rilievo la sola disponibilità materiale. Neppure la possibilità di avviare forme di vendita a distanza consente di ritenere esigibile dal debitore una tale riorganizzazione dell’attività imprenditoriale, senza verificarne la concreta praticabilità nel contesto pandemico.

La Cassazione ha escluso, infine, l’operatività del principio secondo cui l’obbligazione pecuniaria sarebbe sempre possibile. Infatti, la questione non è stabilire se il pagamento di una somma di denaro sia ontologicamente impossibile, bensì verificare se il mancato pagamento delle mensilità maturate durante il periodo di lockdown fosse imputabile a responsabilità del debitore, a seguito dell’accertamento ex art. 91 comma 1 del DL n. 18/2020 se, nel periodo considerato, il ritardo o l’omissione dell’adempimento fossero riconducibili al rispetto delle misure emergenziali.

La corretta applicazione dell’art. 91 alla luce dei principi di diritto sopra enunciati avrebbe dovuto condurre la Corte territoriale a escludere l’imputabilità all’utilizzatore dell’omesso pagamento dei canoni nei mesi del lockdown e a escludere il loro computo ai fini della soglia legale di gravità di cui alla L. 217/2014, con la conseguenza che l’inadempimento residuo, inferiore a 6 mensilità, non avrebbe dovuto essere considerato tale da giustificare la risoluzione da parte della concedente.