Insieme all’assegnazione, cessione e trasformazione agevolata, la L. 30 dicembre 2024 n. 207 ha riproposto anche l’estromissione agevolata degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale, richiamando la disciplina di cui all’art. 1 comma 121 della L. 208/2015, con nuovi termini di applicazione.

Tra questi, il termine per effettuare l’estromissione è il 31 maggio 2025. Entro tale data l’imprenditore deve solo annotare nel libro giornale (o nel registro dei beni ammortizzabili, per i soggetti in contabilità semplificata) che l’immobile è fuoriuscito dal patrimonio dell’impresa ed è entrato a far parte del suo patrimonio privato.
Non è necessario, infatti, a differenza delle assegnazioni di immobili effettuate da società in favore dei loro soci, un atto notarile, dal momento che non muta l’intestazione dell’immobile.

Un’altra rilevante differenza con la disciplina dell’assegnazione agevolata riguarda gli immobili che possono beneficiare della disciplina, che nel caso dell’imprenditore individuale sono quelli strumentali, sia per natura che per destinazione; nel caso delle società che assegnano ai soci, invece, rientrano nell’agevolazione tutti gli immobili, anche quelli merce, ad eccezione degli strumentali per destinazione.

Gli immobili che possono essere estromessi dal regime di impresa, in sostanza, possono essere quelli nei quali l’attività stessa dell’impresa è esercitata (e può continuare ad essere esercitata dopo l’estromissione) oppure quelli acquistati per esercitare l’attività e non più utilizzati per un trasferimento o per la cessazione, nonché, al limite, quelli acquistati solo per investimento (purché strumentali per natura).

Le date di riferimento per poter accedere all’estromissione agevolata sono due.
La prima è il 31 ottobre 2024, data alla quale, secondo la norma, i beni immobili da estromettere devono fare parte del patrimonio dell’impresa. Per essere beni d’impresa gli immobili devono essere stati annotati nell’inventario (o nel registro dei beni ammortizzabili, per gli imprenditori in contabilità semplificata), altrimenti già appartengono al patrimonio personale dell’imprenditore (il che implica che non siano trattati quali beni d’impresa, ad esempio con la deduzione dei relativi ammortamenti).

Il requisito dell’annotazione nell’inventario, però, non è richiesto per gli immobili strumentali per destinazione acquistati fino al 31 dicembre 1991: secondo la normativa allora vigente, infatti, era sufficiente l’utilizzo nell’attività per rendere il bene relativo all’impresa.

La seconda data rilevante, alla quale gli immobili devono rientrare tra i beni d’impresa è quella a partire dalla quale l’estromissione può essere effettuata, ovvero il 1° gennaio 2025. La qualificazione come bene d’impresa implica, naturalmente, anche che l’imprenditore individuale sia ancora tale fino a tale data.

La qualifica di imprenditore può essere persa per la concessione in usufrutto o in affitto dell’unica azienda (come si evince dalla lettura dell’art. 67 comma 1 lett. h) del TUIR), per la donazione dell’azienda stessa o per la morte dell’imprenditore. In questi ultimi due casi è fatta salva, però, la facoltà di accedere ai benefici della disciplina da parte del donatario e dell’erede che abbiano continuato l’attività di impresa in forma individuale.

Una volta effettuata l’estromissione, i suoi effetti retroagiscono al 1° gennaio 2025, ed è questo il motivo per cui, come ha sottolineato l’Agenzia delle Entrate nella circ. 1° giugno 2016 n. 26 (cap. IV, § 1), quella è la seconda data rilevante per il possesso dell’immobile e la sussistenza dello status di imprenditore.

La disciplina dell’estromissione agevolata comporta gli stessi benefici dell’assegnazione agevolata, di cui è richiamato l’intero impianto normativo, ovvero, essenzialmente:
- l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’8% o del 10,5% sulla plusvalenza da assegnazione;
- la possibilità di sostituire, per i beni immobili, al valore normale ex art. 9 comma 3 del TUIR il c.d. valore catastale (prodotto della rendita per i moltiplicatori di cui all’art. 52 comma 4 del DPR 131/86) ai fini della quantificazione della plusvalenza da estromissione;
- il dimezzamento dell’aliquota dell’imposta proporzionale di registro;
- l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale sempre in misura fissa.
Nessuna agevolazione, invece, è prevista per l’IVA, in relazione alla quale resta applicabile il regime ordinario.

Il versamento dell’imposta sostitutiva dovuta deve essere effettuato per il 60% entro il 30 novembre 2025 e per la restante parte entro il 30 giugno 2026 (nel caso in cui non vi sia base imponibile l’estromissione è comunque valida).
In caso di omesso, insufficiente o tardivo versamento dell’imposta si può accedere al ravvedimento operoso ex art. 13 del DLgs. 472/97, senza alcuna conseguenza sul perfezionamento dell’estromissione, che dipende dall’indicazione in dichiarazione dei redditi (circ. Agenzia delle Entrate 1° giugno 2016 n. 26, cap. IV, § 3).