Sulla cedolare secca per gli immobili locati a imprese a uso foresteria, l’Agenzia delle Entrate non cambia posizione e, nel question time al Senato di ieri, per bocca del Ministro Giorgetti, ribadisce che non intende allinearsi alla Cassazione, in quanto non condivide gli argomenti adottati dalla Suprema Corte, che, invece, ammette l’opzione per la cedolare qualora il conduttore sia una società che loca per dare l’immobile abitativo in uso a dipendenti o clienti.
In breve, nell’interrogazione parlamentare n. 3-02159, è stato ribadito che l’Agenzia delle Entrate non ammette l’accesso alla cedolare secca sulle locazioni abitative, se il conduttore è un’impresa, nonostante la Cassazione si sia espressa in senso opposto in più occasioni.

Può essere utile ricordare che il dibattito sulla compatibilità tra l’imposta sostitutiva e la natura imprenditoriale del conduttore è nato subito dopo l’introduzione della cedolare secca sulle locazioni abitative (avvenuta con l’art. 3 del DLgs. 23/2011) e ha trovato origine nell’interpretazione del comma 6 dell’art. 3, che esclude l’applicabilità della cedolare secca per le “unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa”.
Non è mai stato revocato in dubbio che tale disposizione impedisca di applicare la cedolare secca qualora il locatore agisca nell’esercizio di imprese, arti o professioni, mentre è sorto un dibattito sulla possibilità che l’esclusione operi anche quando il conduttore sia imprenditore.

Fin dai primordi, l’Agenzia delle Entrate (circ. n. 26/2011, § 1.2) ha adottato un’interpretazione restrittiva, affermando che, per “valutare i requisiti di accesso al regime”, è necessario guardare “anche all’attività esercitata dal locatario ed all’utilizzo dell’immobile locato”. Secondo l’Amministrazione, in pratica, non è possibile optare per la cedolare secca se il conduttore agisce nell’esercizio dell’impresa o di arti e professioni, come avviene, ad esempio, se egli loca un immobile abitativo a uso foresteria dei dipendenti.

Questa interpretazione, sulla quale l’Agenzia è rimasta ferma nel corso degli anni (si veda la circ. n. 12/2016, § 3.2), ha attirato le critiche della dottrina. Lato giurisprudenza di merito, gli orientamenti sono stati altalenanti (cfr. tra le altre C.T. Reg. Lazio n. 1723/10/22, C.T.G. II Veneto n. 53/5/23, C.G.T. II Lazio n. 1223/14/23, C.T. Reg. Toscana n. 590/6/22), ma, infine, la Corte di Cassazione si è espressa in senso opposto all’Amministrazione finanziaria, dapprima con la pronuncia n. 12395/2024 (si veda “L’esclusione della cedolare secca per l’attività di impresa non riguarda il conduttore” dell’8 maggio 2024) e poi con le due sentenze del 7 maggio 2025 nn. 12076 e 12079 (si veda “Per la Cassazione cedolare compatibile con un conduttore imprenditore” del 9 maggio 2025).

Con queste tre pronunce, la Suprema Corte ha sancito che l’art. 3 comma 6 del DLgs. 23/2011, nella parte in cui esclude l’applicazione della cedolare secca alle “locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni” deve essere riferita al solo locatore, restando, invece, “irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione all’attività professionale del conduttore”. Pertanto, secondo la Cassazione, è possibile (per il locatore) esprimere l’opzione per la cedolare secca in relazione al contratto di locazione di immobile abitativo stipulato con conduttore che esercita l’attività di impresa, il quale voglia utilizzare, ad esempio, tale immobile per l’alloggio di dipendenti o clienti.

A seguito della prima pronuncia di Cassazione, la tematica era stata oggetto dell’interrogazione parlamentare 26 marzo 2025 n. 5-03773 nella quale, però, l’Agenzia aveva confermato la sua posizione definendo “isolato” l’orientamento della giurisprudenza (si veda “Cassazione ed Entrate disallineate sulla cedolare per il conduttore nell’esercizio di impresa” del 28 marzo 2025).
Ora, forti di altre due pronunce favorevoli, gli onorevoli interroganti sono tornati sul tema nel question time di ieri, nel quale, senza mezze misure, hanno chiesto di conoscere i “motivi che ancora ostano all’adeguamento, nel senso ormai più volte indicato dalla Corte di cassazione” dell’orientamento dell’Agenzia e chiedono le tempistiche di adeguamento di RLI.

Nella risposta il Ministro Giorgetti ha affermato che l’Agenzia delle Entrate non intende adeguarsi alla Cassazione, ritenendo il suo orientamento “non del tutto condivisibile”, in quanto, da un lato, non valorizza il comma 6-bis dell’art. 3 del DLgs. 23/2011 (che, ove ammette la cedolare a certe condizioni per le cooperative, si giustificherebbe solo ove l’opzione fosse ordinariamente preclusa alle imprese) e, dall’altro, non chiarisce “come il locatario impresa debba far emergere la finalità abitativa dell’allocazione”. Auspica, quindi, piuttosto un mutamento dell’orientamento di Cassazione, anche per mezzo della remissione della questione alle Sezioni Unite, ma esclude, al momento, un cambio di passo dell’Agenzia.